Una signora eredita per testamento dal marito tre abitazioni ubicate in uno stesso comune: due erano in comunione legale con il coniuge e la terza intestata per un quarto alla vedova e per tre quarti al defunto.
La signora in questione, quale unica erede, diventa proprietaria esclusiva di tutte e tre le abitazioni e interpella l’Agenzia delle Entrate sulla possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa” contemplate dall’art. 69, comma 3, della legge 21/11/2000 n. 342 per le quote di uno degli immobili caduti in successione, precisando di non averne mai fruito prima d’ora.
L’Agenzia risponde positivamente e rende pubblica la risposta all’interpello con la risoluzione n. 126/E del 17/10/2017.
Ma facciamo un passo indietro.
L’art. 69, comma 3, della l. 21 novembre 2000, n.342 prevede l’applicazione in misura fissa – in luogo della misura proporzionale rispettivamente del 2 e dell’1% del valore dell’immobile – delle imposte ipotecaria e catastale:
a) per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione “non di lusso”, intese ormai queste – a seguito delle modifiche normative apportate con l’art. 10 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR – come le case di abitazione diverse da quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 d.r.;
b) e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario, ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’art. 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131”[le sottolineature sono nostre].
Il successivo comma 4 dello stesso art. 69 dispone che “le dichiarazioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, (…) sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione”.
Per effetto dunque del rinvio alla nota II-bis ora citata, il contribuente – per beneficiare dell’agevolazione – deve dichiarare:
1) di avere la residenza nel territorio del comune ove è ubicato l’immobile da acquistare o di volerla stabilire entro diciotto mesi dall’acquisto;
2) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
3) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Tutte tali condizioni devono sussistere al momento del trasferimento che nel nostro caso si realizza evidentemente con l’apertura della successione.
Sperando di essere stati fin qui chiari (almeno quanto basta…) in una vicenda che non è certo infrequente e che anzi interessa molte situazioni familiari, veniamo finalmente al punto che in particolare riguarda il dubbio che qui ha colto la signora circa la condizione ‑ anzi le condizioni – poste dalla lettera b), considerato, da un lato, che l’interessata prima della successione era contitolare con il marito degli immobili ereditati e, con l’apertura della successione, ne diveniva titolare esclusiva e, dall’altro, che ambedue tali situazioni impedirebbero l’ottenimento dell’agevolazione.
L’Agenzia, come abbiamo anticipato, rassicura la signora sulla possibilità di godere dei benefici in argomento per le quote di uno degli immobili acquisiti e infatti ricorda, sulla scorta della giurisprudenza di Cassazione (Sent. n.13.760/2015), che con la morte del coniuge il regime di comunione sugli immobili siti nel comune considerato viene meno e quindi la contribuente si trova nelle condizioni di poter dichiarare legittimamente – al momento, è chiaro, in cui rende tale dichiarazione – di non essere (più) titolare in comunione con il coniuge dei diritti sugli immobili posseduti nel comune in questione.
E neppure la circostanza per la quale – in conseguenza della successione – la contribuente divenga proprietaria esclusiva di detti immobili può valere a impedire la fruizione dello sconto fiscale, perché la dichiarazione da lei resa (nonché, naturalmente, la verifica della sua stessa veridicità) è/deve essere riferita a immobili diversi da quelli che, proprio quale effetto successorio, vengono acquistati.
In sostanza, la dichiarazione che la contribuente è chiamata a rendere – utile a determinare la tassazione applicabile proprio al trasferimento mortis causa – non deve tenere conto di quei beni o quote di essi che vengono acquistati in via di successione, diversamente risolvendosi a ben guardare in un inaccettabile “circolo vizioso” ogni richiesta di agevolazioni del genere.
L’agevolazione, ricorda l’Agenzia, può essere richiesta solo per l’acquisto delle quote di uno dei tre immobili trasferiti per successione, cosicché – in caso di trasferimento per successione o donazione di più immobili e in presenza di un solo beneficiario – il beneficio può riguardare soltanto un’unica unità immobiliare e relative pertinenze.
Sulle altre unità pervenute, sempre in conseguenza della stessa successione, devono perciò essere corrisposte le imposte ipotecaria e catastale nella misura (ordinaria) proporzionale, rispettivamente del 2 e dell’1% del valore dell’immobile.

 (stefano civitareale)

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