Mi accingo a concludere un contratto di locazione di un mio appartamento per il quale intendo optare per la cedolare secca. Devo comunicare anche al conduttore la mia scelta per la “flat tax” sull’affitto. Cosa devo fare esattamente?

L’art. 3, comma 11, del D.lgs. 23/2011 dispone che “[n]el caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.”  [La sottolineatura è nostra].
Questa comunicazione – per la quale la norma prevede espressamente la forma della lettera raccomandata – riveste quindi un’importanza tutt’altro che trascurabile, essendo prescritta come condizione di efficacia dell’opzione per il regime fiscale sostitutivo sui canoni di locazione, ed essendo testualmente esclusa qualsiasi possibilità di deroga convenzionale da parte dei contraenti.
Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate a più riprese (Cir. 26/E/2011; Cir. 20/E/2011; Ris. 115/E/2017), mitigando in un’ottica semplificatrice il rigore letterale della disposizione, ha precisato che qualora il contratto di locazione preveda in termini non equivoci la rinuncia agli aggiornamenti del canone per le annualità interessate dalla cedolare secca, e (presumibilmente) contenga la dichiarazione del locatore di optare per la stessa, questi può esimersi dall’inviare qualsiasi comunicazione al conduttore.
E infatti la comunicazione altro non è che un’integrazione del contratto (cfr. in tal senso la citata Risoluzione 115/E), che dunque non si rivela più necessaria laddove il suo contenuto sia trasfuso direttamente nel testo contrattuale.
Le stesse considerazioni valgono anche – come del resto è intuitivo – in caso di proroga tacita del contratto.
Saremmo tuttavia dell’avviso che, nel caso in cui il locatore intenda revocare l’opzione nel corso del contratto di locazione per una o più annualità, la comunicazione al conduttore di tale mutata volontà si renda necessaria e questo sia per informare il conduttore del “ripristino” – per le annualità non più interessate dall’opzione – del diritto del locatore di richiedere e ottenere l’aggiornamento del canone, e sia ai fini del versamento dell’imposta di registro che, sempre per quelle stesse annualità, tornerebbe ad essere dovuta.
Cioè, pur se l’art. 13 della L. 431/98 – così come novellato dalla legge di stabilità 2016 (L. 208/2015 art. comma 59) – pone indubitabilmente a carico del locatore l’obbligo della registrazione anche nel caso dell’applicazione della cedolare secca, il pagamento della relativa imposta di registro resta a carico di entrambe le parti (ex art. 57, comma 1, D.P.R. 131/86 ) con il conseguente diritto di rivalsa del locatore, che si fa carico del versamento integrale, sul conduttore per la parte di spettanza di quest’ultimo.
Il mutato regime fiscale, pertanto, pur se legittimamente riferibile alla sola volontà del conduttore (cfr. art. 3, comma 1, D.lgs. 23/2011) comporta l’insorgere a suo carico di nuovi obblighi: di qui l’indiscutibile diritto del conduttore di esserne informato.

(stefano civitareale)

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