La detraibilità fiscale di un intervento di manutenzione ordinaria su un bene comune a cinque appartamenti – QUESITO

Devo effettuare un intervento di semplice manutenzione ordinaria (un muretto di cinta con ringhiera), in quanto è necessario un rifacimento dell’intonaco con posa di piastrelle in pietra ecc..
Il muretto è però parte comune in una palazzina con 5 appartamenti di 5 proprietari diversi, ma non è un condominio, non c’è amministratore e non ha partita iva.
E’ possibile detrarre questa spesa, tenuto conto che verrà divisa in base al numero degli appartamenti e non secondo i millesimi per cui ogni proprietario avrà la sua fattura e conseguentemente il suo bonifico?
E se la risposta è affermativa, come va indicata la detrazione nel mio 730 essendo io proprietario di 3 appartamenti, uno al 100%, uno al 50% con mia moglie, uno al 75% e mia moglie al 25%?
Considerate comunque che la spesa sarà tutta a mio carico, anche per la parte di mia moglie.
Si può infine usufruire dell’iva agevolata del 10%?

Il rifacimento dell’intonaco del muretto di cinta con posa in opera di piastrelle in pietra rientra sicuramente nella categoria della manutenzione ordinaria e dunque, proprio per questo, può essere ammesso all’agevolazione fiscale delle ristrutturazioni edilizie solo se riguarda parti comuni di edifici residenziali.
Il caso concreto che Lei descrive di una palazzina di cinque appartamenti configura una vicenda comunemente definita “condominio minimo”, e pertanto Voi condomini non avete l’obbligo di nominare un amministratore, né di possedere il codice fiscale, potendo però egualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazioni delle parti comuni.
Sull’argomento l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare 3/E del 2 marzo 2016 precisando che:

• il pagamento deve essere sempre effettuato da un condomino mediante l’apposito bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta) indicando nel modulo il proprio codice fiscale, oltre naturalmente a quello dell’impresa che ha effettuato i lavori;
• in assenza del codice fiscale del Condominio, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione dei redditi le spese sostenute riportando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il bonifico;
• il condòmino dovrà dimostrare, in sede di eventuale controllo dei documenti relativi alla dichiarazione dei redditi, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

Quanto al beneficiario della detrazione, la spesa – sempre nel Suo caso – potrà essere attribuita a Lei e a Sua moglie in proporzione alle quote di possesso degli appartamenti oppure integralmente a Suo carico qualora sostenga tutto l’onere e naturalmente sia in grado di documentarlo.
Quanto all’iva, le prestazioni di servizi relative a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzate su immobili residenziali, beneficiano di un regime agevolato, che consiste nell’applicazione dell’iva ridotta al 10%.

(fernando marinelli)