Le detrazioni irpef per il lavori “condominiali” dell’unico proprietario – QUESITO

Sono proprietario di un intero stabile residenziale e devo eseguire dei lavori di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, sull’edificio. Vorrei sapere se anche le opere di manutenzione ordinaria – come la tinteggiatura delle facciate – possono godere della Detrazione Irpef prevista per gli interventi di recupero edilizio.

L’art. 16-bis del T.U.I.R. ha reso permanente la detrazione Irpef del 36% per gli interventi di recupero sul patrimonio edilizio per un ammontare complessivo di spesa di 48.000 euro per immobile, prima contenuta nell’art. 1 della L. 449/97.
Questi limiti – di percentuale e di tetto massimo di spesa – sono stati poi elevati dalla legge di stabilità 2016 (L. 208/2015) rispettivamente al 50% e a 96.000 euro fino al 31.12.2016, salva l’annunciata proroga per tutto il prossimo anno contenuta nella legge di bilancio 2017 ancora in gestazione in Parlamento.
Per “le parti comuni di edificio residenziale di cui all’art. 1117 del codice civile” la disposizione ammette al bonus anche gli interventi di manutenzione ordinaria (art. 3 lett. a) D.P.R. 380/2001), che sono invece esclusi se eseguiti “sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze” (box, cantine, soffitte, ecc.)
In presenza di un Condominio le opere sono eseguite dall’amministrazione condominiale, anche se poi la detrazione, come noto, spetta a ogni condomino in ragione della propria quota millesimale di possesso.
Tuttavia, anche quando non vi sia un Condominio – perché tutto lo stabile appartiene ad un unico proprietario che, pertanto, si fa in tal caso carico da solo dell’intero onere di spesa – è possibile godere dell’agevolazione anche per gli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni individuate dall’art. 1117 c.c.
La stessa Agenzia delle Entrate, infatti, con la Circolare n. 121/E del 11/05/1998 (par. 2.6), ha affermato che qualora un   intero   edificio sia posseduto da un unico proprietario, e siano comunque    in    esso    rinvenibili   parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente    accatastate,    tale soggetto ha diritto alla detrazione per   le   spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni   anche   se in questo caso, dal punto di vista giuridico, non si configura la   comunione prevista dal codice civile.
Tenuto conto infatti che la detrazione per espressa previsione legislativa compete sia al possessore che al detentore dell’immobile – continua l’Amministrazione finanziaria – si deve ritenere che la locuzione utilizzata dal legislatore (“parti  comuni di edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del codice civile”) vada considerata in senso oggettivo e non soggettivo, riferibile, pertanto, alle parti comuni  a più unità immobiliari e non  alle parti comuni a più possessori.
In altri termini, se i singoli appartamenti che compongono lo stabile sono accatastati autonomamente – e perciò, attenzione, se così non fosse, e cioè se l’immobile fosse accatastato unitariamente, si dovrebbe concludere a contrario per l’inammissibilità della detrazione Irpef per gli interventi di manutenzione ordinaria – a nulla rileva che lo stabile appartenga ad un solo proprietario dato che, come precisa l’Agenzia delle Entrate, la nozione di “parti comuni” deve avere riguardo alle unità immobiliari e non ai loro proprietari.
Il che, del resto, corrisponde pienamente alla ratio della norma agevolativa: se, cioè, anche l’inquilino-non proprietario dell’appartamento ha diritto di portare in detrazione (in ragione della quota millesimale della sua unità abitativa) le spese in argomento, laddove evidentemente sostenute, necessariamente la nozione di “parte comune” deve afferire non tanto al Condomino come tale, quanto al singolo appartamento.
Né deve preoccupare più di tanto la circostanza che la pronuncia ministeriale sia piuttosto risalente nel tempo, perché l’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito (v. da ultimo Ris. n. 64/E/2016) che la disposizione dell’art. 16-bis del T.U.I.R. ha lo stesso ambito di applicazione della norma originaria di cui alla l. n. 449 del 1997 (che storicamente ha introdotto l’agevolazione fiscale) e che quindi valgono per essa tutti gli orientamenti di prassi formatisi in passato sul testo precedente.

 (stefano stati)