Il venditore di un immobile che trattiene la caparra per la mancata conclusione del contratto provocata dall’inadempimento della controparte rischia di doverci pagare le tasse: è questa la conclusione cui è giunta la Cassazione in una recente sentenza (Cass. civ. Sez. V, n. 11.307/2016).
Ma andiamo con ordine.
Secondo l’art. 1385 c.c., la somma corrisposta a titolo di caparra a garanzia dell’esatto adempimento contrattuale viene trattenuta dalla parte che la riceve, se inadempiente si rivela la parte che l’ha versata, ovvero, se la parte inadempiente è quella che l’ha ricevuta, deve essere restituita per il doppio.
Così, in una compravendita immobiliare, se il promissario acquirente – che ha versato la caparra – cambia idea sull’affare, il promissario alienante ha diritto di recedere dal contratto e di ritenere le somme ricevute.
Ma il denaro trattenuto può costituire un reddito ai fini dell’imposizione diretta?
La risposta, secondo la sentenza citata, è positiva se – come era nel caso esaminato in quel giudizio – dalla vendita “andata a monte” possa scaturire una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, T.U.I.R. (che elenca le condizioni alle quali le plusvalenze derivanti dalle cessioni di immobili diventano imponibili).
Gli Ermellini, infatti, aderendo alla tesi dell’Agenzia, ritengono che, sotto l’aspetto fiscale, l’incasso della penale dipendente dall’affare sfumato funga da risarcimento  sia della perdita subìta che del mancato guadagno e proprio quest’ultimo, in virtù del principio sancito dall’art. 6, comma 2, T.U.I.R. – per il quale i proventi conseguiti in sostituzione di redditi costituiscono redditi della stessa natura di quelli sostituiti o perduti – costituisce a sua volta un provento sostitutivo di quello sperato e mai realizzato (la plusvalenza, per l’appunto).
Dal principio discende, però, un importante corollario: se la cessione non genera una plusvalenza fiscalmente rilevante la caparra trattenuta non è tassabile, perché in tal caso l’effetto sostitutivo posto dall’art. 6 del T.U.I.R. non si verifica, quel che – evidentemente – vale anche per la caparra restituita per il doppio per effetto dell’inadempimento del promissario alienante, considerato che il promissario acquirente dall’acquisto non avrebbe certo conseguito alcun reddito.
Per il momento, quindi, le cose sembrano abbastanza chiare.

(stefano lucidi)