L’IMU e gli appartamenti contigui – QUESITO

Io e mia moglie viviamo in due appartamenti contigui, intestati uno per ciascuno, che per effetto delle modifiche apportate ormai costituiscono funzionalmente  un’unica unità abitativa. Ci è stato detto che in questa situazione perderemmo il beneficio dell’esenzione IMU per un appartamento, e stiamo quindi pensando di chiedere l’accatastamento unitario. E’ possibile?

Secondo l’art. 13 del D.L. 201/2011, ai fini dell’esenzione in argomento per abitazione principale si intende l’immobile, non classificato nelle categorie A/1, A/8 e A/9, “iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile” [le sottolineature sono nostre].
La stessa circolare 3/12 del Dipartimento delle Finanze, emanata all’indomani dell’ingresso dell’IMU, ha rimarcato la differenza rispetto a quel che valeva per la precedente imposta comunale sugli immobili, per la quale non ricorreva la condizione dell’unica unità abitativa (tanto da portare la Cassazione  – Sentenze 25.902/2008 e 12.269/2010 – ad affermare che due unità abitative contigue, sia pure autonomamente accatastate ma parimenti destinate ad abitazione principale, potessero godere ambedue dell’esenzione).
In ogni caso, tornando al punto, anche se le due unità immobiliari – a seguito delle modifiche effettuate – non sono più dotate di autonomia funzionale e reddituale, costituendo nello stato di fatto un unico appartamento, la “fusione” catastale vera e propria non è ammissibile perché restano intestate a due soggetti diversi.
Si potrebbe però ovviare al problema chiedendo al competente Ufficio del Territorio la c.d. unione di fatto ai fini fiscali.
In pratica, la rendita di ciascuna porzione viene calcolata in ragione della relativa consistenza ma considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare nel suo complesso, così come derivante appunto dalla “fusione di fatto” delle due porzioni.
Gli appartamenti evidentemente restano nella realtà distinti ma in questo modo è possibile determinare la rendita dell’“intero” appartamento come somma delle rendite delle due porzioni, individuando quindi – quanto meno ai fini fiscali – un’unica unità immobiliare.
Ma a questo scopo, come avverte la circolare n. 27/E del 13/06/2016,  non è sufficiente l’inserimento di una semplice annotazione negli atti catastali ma è necessario presentare distinte dichiarazioni di variazione per ciascuna delle porzioni individuate, con l’avvertenza che la “fusione fiscale” dei due fabbricati non potrà comunque avere effetti retroattivi, ma opererà soltanto a partire dalla sua iscrizione negli atti del Territorio, anche ai fini – beninteso – del godimento del beneficio fiscale.
Naturalmente, meglio tardi che mai.

(stefano civitareale)