Stabilità 2016: le novità in materia di agevolazioni “prima casa”
Con la Legge di Stabilità 2016 (comma 55), a decorrere dal 1° gennaio 2016
chi aveva già goduto in precedenza dell’agevolazione “prima casa” può
nuovamente avvalersi dello sconto senza essere obbligato a vendere prima
l’immobile per cui era già stata richiesta l’agevolazione – come era
necessario fare fino al 31 dicembre 2015 – ma impegnandosi semplicemente a
cederlo entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.
Si tratta evidentemente di una facilitazione introdotta allo scopo di
risollevare il mercato immobiliare.
Ricordiamo che l’agevolazione prima casa (che, come al solito, non può
riguardare le c.d. abitazioni di lusso accatastate in A/1, A/8 o A/9)
consente di pagare in misura fissa l’imposta ipotecaria (50 euro)
e catastale (50 euro), versando solo il 2% dell’imposta di registro, in
luogo del 9%. Se, poi, a cedere è un’impresa e la vendita è soggetta ad IVA
si applica l’aliquota ridotta del 4%, mentre registro, catastale e
ipotecaria salgono – sempre in misura fissa – ad Euro 200 euro ciascuna.
Il testo normativo, tuttavia, non brilla per chiarezza e i dubbi sulla
reale portata della disposizione non sono pochi: si dovrà, quindi,
attendere necessariamente l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate per
comprenderne la portata.
In ogni caso, un recente studio del Notariato, cercando di fare il punto
sulla novità, ritiene che questa ulteriore facilitazione possa
essere concessa soltanto se l’immobile – che ci si impegna a vendere entro
l’anno dall’acquisto del nuovo (per il quale ci si voglia avvalere
dell’agevolazione “prima casa”) – abbia a sua volta già goduto
dell’agevolazione, restando perciò escluse le ipotesi di “pre-possidenza”
non determinata da un acquisto effettuato con le suddette agevolazioni.
Così la proprietà nello stesso comune di un immobile (acquisito per
successione ereditaria o mediante contratto di compravendita) senza aver
fruito delle agevolazioni sarebbe di ostacolo alla possibilità di
acquistare il nuovo immobile con le agevolazioni prima della vendita
dell’altro.
In mancanza comunque di alienazione nel termine annuale, al nuovo acquisto
si dovrebbe applicare l’imposta di registro dovuta nella misura ordinaria
(9%) con gli interessi di mora e la sanzione amministrativa pari al 30%.
Dovrebbe però essere possibile – come è stato consentito dall’Agenzia delle
Entrate per le ipotesi di mancato trasferimento della residenza nel comune
di ubicazione dell’immobile entro i 18 mesi – presentare un’istanza
all’Amministrazione finanziaria chiedendo la ri-liquidazione dell’imposta
assolta in sede di registrazione, evitando in tal modo l’applicazione
delle sanzioni a condizione però che l’istanza sia presentata prima della
scadenza del termine annuale.
Ma gli aspetti da chiarire sono ancora numerosi.
(stefano
civitareale)
