Le spese di ristrutturazione per i “condominî minimi”.
Una recente risoluzione dell’Agenzia delle Entrate (n. 74 del 27/08/2015)
ha affrontato il problema della detrazione Irpef del 50% per gli interventi
di ristrutturazione effettuati sulle parti comuni dai c.d. condominî minimi
(quelli con non più di otto condòmini che, ai sensi dell’art. 1129 c.c.,
così come riscritto dalla riforma del 2012, non hanno l’obbligo di nominare
un amministratore).
Secondo una datata posizione dell’Amministrazione finanziaria (risalente al
1998), se le spese sono sostenute, anche se pro-quota, dai singoli
condòmini – e non è quindi il Condominio come tale (sia pure per il
tramite dell’amministratore) il soggetto intestatario delle fatture di
spesa nonché l’esecutore dei pagamenti e degli altri adempimenti richiesti
dalla normativa – lo sconto fiscale rimane precluso.
E’ intuibile, però, che il Condominio può operare direttamente solo se
viene “identificato” dall’Amministrazione finanziaria con l’attribuzione di
un codice fiscale.
Ora, considerato che, come abbiamo visto, per i condominî minimi non vi è
obbligo di nomina dell’amministratore, questa “identificazione” non sempre
avviene, provvedendo direttamente i singoli condòmini in prima persona, sia
pure appunto pro-quota e previo accordo informale, al sostenimento delle
spese comuni.
Conseguentemente, le detrazioni fiscali relative agli interventi di
recupero edilizio su parti comuni dei condominî minimi privi di codice
fiscale verrebbero irrimediabilmente perdute.
Tuttavia l’Agenzia delle Entrate, con la pronuncia citata all’inizio, ha
rivisto la propria posizione originaria.
In particolare, qualora i condòmini abbiano eseguito i pagamenti con la
procedura corretta – cioè con l’apposito bonifico, c.d. “parlante”, in modo
da consentire all’istituto bancario di operare correttamente la ritenuta
dell’8% – lo sconto può essere fatto salvo anche se il Condominio non era
ancora dotato di codice fiscale al momento del sostenimento delle spese,
richiedendone però l’attribuzione al più tardi entro il termine della
presentazione dei redditi relativa all’anno in cui le spese sono state
sostenute.
Unitamente alla domanda di attribuzione del codice fiscale – che va
prodotta contestualmente al pagamento di una modestissima sanzione per
sanare la tardività – deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate una
comunicazione unica per tutti i condòmini in cui devono essere specificate:
a) le generalità e il codice fiscale di ciascuno di loro; b) i dati
catastali delle relative unità immobiliari; c) i dati dei bonifici
effettuati per gli interventi di recupero; d) le fatture emesse dalle ditte
che hanno eseguito i lavori da intendersi, da ora, riferite al Condominio.
Fatto questo, ogni condòmino – naturalmente in ragione della propria quota
millesimale di possesso – potrà indicare in dichiarazione le spese
sostenute per gli interventi ai fini della fruizione del beneficio fiscale
senza quindi timore di contestazioni.
(stefano civitareale)