le sezioni unite della cassazione sui canoni di locazione “in nero”

Come noto, talvolta i contratti di locazione sono conclusi soltanto
“verbalmente” dai contraenti, anche per nascondere al Fisco (da parte
evidentemente del locatore…) il canone che sarebbe invece assoggettato a
tassazione.
La Suprema Corte ha così posto il problema, che le Sezioni Unite hanno ora
risolto con una recentissima sentenza, della obbligatorietà o meno della
forma scritta per la validità dei contratti di locazione ad uso abitativo.
L’obbligo della forma scritta è infatti previsto dalla legge che disciplina
le locazioni abitative (l. 431/1998) e tuttavia non era chiaro se si
trattasse di una forma richiesta “ab substantiam” (cioè a pena di nullità),
o semplicemente “ad probationem” (cioè solo per provare il rapporto
locativo).
La Corte ha invece scelto una “terza via”, ritenendo necessaria la forma
scritta “ad essentiam”, limitando cioè la rilevabilità della nullità in
favore del solo conduttore.
La legge 431/98, infatti, accorda una speciale tutela del conduttore “nel
caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di
locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente… abusando della propria
posizione dominante in un rapporto gioco-forza asimmetrico”.
Di tale abuso dovrà essere data prova da parte del conduttore, il quale
potrà chiedere al giudice la nullità della locazione e la riconduzione del
rapporto a condizioni conformi ai canoni “concordati” tra le organizzazioni
sindacali dei proprietari e degli inquilini.
Ove, invece, la forma verbale sia stata concordata liberamente, il locatore
potrà chiedere la liberazione dell’immobile occupato senza titolo, perché
il contratto è nullo, mentre il conduttore potrà chiedere la restituzione
della differenza tra il canone pagato e quello corrispondente ai canoni
“concordati”.
Infine, nell’ipotesi in cui esistano due contratti, uno per così dire
“ufficiale” ed un altro in cui viene indicato un canone superiore a quello
risultante dal primo contratto, la seconda scrittura è nulla, talché il
conduttore può in tale eventualità chiedere la differenza tra il canone
pagato (in base a questa seconda scrittura) e quello previsto dal primo
contratto, a nulla valendo l’eventuale sua tardiva registrazione.
Insomma, tempi duri per i troppo… furbi.
(stefano lucidi)

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