Il recesso anticipato dal contratto di locazione del titolare di farmacia
nella veste di conduttore – QUESITO

In quali casi la legge consente al locatore di recedere da un contratto di
locazione commerciale (farmacia) prima dei sei anni di durata minima?
L’acquisto di un locale da adibire a farmacia rientra tra i casi previsti
dalla legge?

L’art. 27 della l. 392/78 consente alle parti di prevedere contrattualmente
che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone
avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima
della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
In assenza di tale previsione contrattuale, il recesso anticipato è
legittimo soltanto quando ricorrono “gravi motivi” che, in linea generale,
“devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà,
imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da
rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione” (così Cass. civ. Sez. III,
30-05-2014, n. 12291).
Quanto all’intervenuto acquisto da parte Sua di un nuovo locale da adibire
all’attività, la giurisprudenza sembra essere altalenante, anche se qualche
tempo fa (Cass. civ. Sez. III, 26-06-2012, n. 10624) la S.C. ha precisato
che, per poter procedere al recesso unilaterale da parte del conduttore,
“non è sufficiente l’unilaterale valutazione del conduttore circa la
propria convenienza a lasciare l’immobile locatogli, a seguito della
sopravvenuta restituzione, in suo favore, del possesso di locali, più
grandi, di sua proprietà. Ed infatti, la gravosità della persistenza del
rapporto locativo deve essere valutata oggettivamente ed in concreto,
tenendo conto da una parte della dimensione e delle caratteristiche sia
dell’immobile locato che del nuovo locale e, dall’altra parte, delle
sopravvenute esigenze di produzione e di commercio dell’azienda”.
Dunque, tenuto conto dell’investimento da Lei operato nell’acquisto dei
locali, vale la pena tentare comunque di invocare il recesso anticipato per
“gravi motivi” e difendersi in un eventuale giudizio allegando quegli
elementi che il richiamato precedente della Cassazione ritiene necessari
per poter appunto assumere l’applicabilità nella specie della facoltà di
recesso concessa dalla legge.
(stefano lucidi)

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