Anche la cessione del preliminare di vendita “fa” reddito per il Fisco
Anche dalla cessione di un contratto preliminare per l’acquisto di un
immobile può scaturire un reddito da assoggettare a tassazione: è quanto
afferma l’Agenzia delle Entrate in una sua recente risoluzione (n. 6 del
19/01/2015).
Ma vediamo in dettaglio.
Come è noto il contratto preliminare non produce effetti reali ma solo
obbligatori perché non realizza il trasferimento della proprietà
dell’immobile ma implica soltanto l’impegno per le parti di stipulare un
successivo contratto di compravendita.
Conseguentemente la cessione del contratto preliminare – che secondo i
principi codicistici (art. 1406 c.c.) postula in ogni caso il consenso
della controparte (il c.d. “contraente ceduto”) – pone il cessionario, nei
confronti di quest’ultima, nella stessa posizione del cedente.
L’Agenzia delle Entrate ritiene che la cessione del contratto preliminare
di vendita di un immobile possa essere inclusa nella fattispecie della
lettera l) dell’art. 67, comma 1, T.U.I.R. che ricomprende i “redditi
derivanti dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere”, dato
che chi cede il contratto “assume l’obbligo” (evidentemente nei confronti
del cessionario) “di non essere presente al momento della stipula del
contratto definitivo e, di conseguenza, di non sottoscrivere lo stesso”.
Francamente non comprendiamo il motivo di questa connotazione in negativo
dell’utilità trasferita; in realtà, ci pare, il cedente altro non
trasferisce che il proprio diritto ad esigere dalla controparte la
prestazione promessa (di comprare o di vendere, secondo i casi).
A ogni buon conto, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, per una
fattispecie del genere il provento da assoggettare a tassazione sarebbe
pari alla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le
spese specificamente inerenti alla sua produzione, secondo la regola
generale valida per questa categoria di redditi (art. 71, comma 2, TUIR).
Così, se il corrispettivo pattuito per la cessione del contratto si
rivelasse superiore all’acconto corrisposto in sede di preliminare – è
proprio il caso concreto trattato dalla risoluzione – la differenza
costituirebbe il cennato provento da assoggettare a tassazione.
Deve quindi ritenersi di contro che, se il corrispettivo della cessione non
dovesse eccedere l’acconto versato e le altre spese eventualmente sostenute
dal cedente per la stipula del contratto, nessun reddito (imponibile)
scaturirebbe per il cedente da un’operazione di questo tipo.
(stefano
civitareale)