La finita locazione per il locale farmacia – QUESITO

Ho un contratto di locazione per la farmacia, stipulato a luglio 2003.
Il locatore mi ha comunicato con raccomandata l’intenzione di recedere dal
contratto per fine rapporto proponendomi la formulazione di un nuovo canone
di locazione da concordare.
Gradirei sapere:
– se esistono limiti di richiesta per il nuovo canone da parte del
locatore;
-entro quanto tempo dovrò lasciare il locale, qualora l’importo del nuovo
canone non mi consentisse di stipulare un nuovo contratto (trattasi di
farmacia rurale sussidiata);
-se mi è dovuto l’avviamento commerciale e la restituzione del costo dei
lavori di ristrutturazione e sistemazione del locale, fatti a mie spese al
momento della stipula.

Se la comunicazione di recesso del locatore ha rispettato i termini
previsti – secondo l’art. 28 della l. 392/78, la disdetta deve comunicarsi
all’altra parte a mezzo di lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della
scadenza – temiamo che il recesso sia valido, anche se nel concreto
motivato soltanto dalla volontà di ricontrattare (naturalmente verso
l’alto…) la misura del canone di locazione.

Quest’ultima, peraltro, per le locazioni commerciali è liberamente rimessa
alla volontà delle parti e quindi sarà oggetto di trattative senza alcun
limite se non quello che ragionevolmente indica il mercato immobiliare
della zona in cui è situato l’immobile.

Quanto ai tempi di riconsegna del locale in caso di mancato accordo, il
termine normalmente viene fissato dal locatore nella comunicazione di
disdetta; trascorsa quella data il locatore può convenire in giudizio il
conduttore per il rilascio.

In ogni caso, ai sensi dell’art. 35 della legge 253/50, per le farmacie
l’esecuzione dello sfratto – e non il semplice precetto – è condizionata ad
un’autorizzazione della ASL, il c.d. nulla osta.

E’ bensì vero che la giurisprudenza ha precisato al riguardo che la norma
tutela l’interesse pubblico collegato all’esercizio della farmacia e non
l’interesse economico del farmacista, e però il giudice amministrativo è
sempre meno disponibile a sacrificare quest’ultimo, e quindi il nulla osta
all’esecuzione dello sfratto viene in realtà negato, ormai da qualche
tempo, soltanto nei casi in cui il rilascio del locale-farmacia per effetto
dello sfratto rechi danni particolarmente consistenti, ed esaurientemente
motivati, all’assistenza farmaceutica della zona e non per la semplice
irreperibilità di altri locali idonei.

In sostanza, ai fini del diniego, è necessario che l’Amministrazione
competente ne illustri adeguatamente le ragioni, spiegando in particolare
come e perché la chiusura di un esercizio nella zona possa compromettere il
livello dell’assistenza, tenendo conto pertanto anche del rapporto sia
odierno (con l’attuale farmacia in più) e futuro (con la farmacia in meno)
tra domanda e offerta di farmaci nella zona.

In assenza di un provvedimento di diniego motivato come ora detto, il
locatore potrebbe dunque ricorrere con successo al TAR, come del resto
attestano i precedenti degli ultimi venti anni, anche se, beninteso, il
conduttore (cioè il titolare di farmacia) potrebbe evidentemente guadagnare
tempo prezioso, rischiando però di dover far fronte nei confronti del
locatore – per il periodo di ritardo nel rilascio – a oneri importanti che
possono andare ben al di là dell’ammontare dei canoni contrattuali.

E’ una vicenda, in definitiva, che va valutata sotto vari aspetti con tutti
i pro e i contra del caso.

Quanto alle ripercussioni sull’andamento economico della farmacia a causa
del rilascio del locale, l’art. 34 della legge 392/78 riconosce al
conduttore il diritto a percepire da parte del locatore un’indennità per la
perdita dell’avviamento, fissandola in un importo pari a 18 mensilità
dell’ultimo canone corrisposto.

Infine, per le migliorìe eventualmente apportate alla cosa locata dal
conduttore nel corso del rapporto, l’art. 1592 c.c. stabilisce la regola
per la quale egli non ha in principio diritto a indennità a meno che non vi
sia stato il consenso del locatore, nel qual caso quest’ultimo è tenuto a
pagare un importo a titolo indennitario corrispondente alla minor somma tra
l’ammontare della spesa e il valore del risultato utile al tempo della
riconsegna.

(stefano lucidi)

La SEDIVA e lo Studio Bacigalupo Lucidi prestano assistenza contabile, commerciale e legale alle farmacie italiane da oltre 50 anni!