Ancora sulla donazione di un immobile al coniuge – QUESITO
Ho letto quel che avete scritto sull’argomento.
Ho un appartamento a Roma ereditato da mio padre che lo acquistò molti anni
fa.
Dato che mia moglie possiede insieme a me il 50 % di una casa in provincia
di Firenze, qualora la donassi a Lei godrebbe del regime di prima casa? E
quale sarebbe la spesa per il passaggio di proprietà?
In linea di principio la c.d. “agevolazione prima casa” spetta – laddove
ricorrano, naturalmente, tutte le condizioni previste dalla legge – anche
in caso di acquisizione dell’immobile per donazione.
Tuttavia nel caso particolare, stando almeno al tenore letterale del
quesito, se per l’abitazione posseduta con il coniuge si sia già goduto dei
benefici all’atto dell’acquisto, questa situazione precluderebbe, temiamo,
il diritto alla fruizione dello stesso sconto fiscale per un nuovo
acquisto.
E infatti, ai sensi della lett. c) della nota II-bis art. 1 –Tariffa,
allegata al T.U. Registro, per accedere al beneficio è necessario “che
nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare,
neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il
territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e
nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto
o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…”.
Poiché la condizione deve verificarsi su tutto il territorio nazionale,
come è chiaramente specificato nella norma, il possesso dell’appartamento
in provincia di Firenze precluderebbe lo sconto pur essendo l’immobile
donato ubicato a Roma.
Per quanto riguarda “la spesa per il passaggio di proprietà”, immaginiamo
che Lei intenda conoscere il carico fiscale che graverebbe sulla
liberalità.
Ebbene, in caso di donazione al coniuge di un’immobile senza la fruizione
dei benefici prima casa, nella stragrande maggioranza dei casi l’atto non
sconterebbe certamente l’imposta di donazione.
Dovendosi invero assumere come valore imponibile non quello commerciale ma
quello c.d. “catastale” (notevolmente più basso), ottenuto moltiplicando la
r.c. per determinati coefficienti, è davvero difficile che sia superata la
franchigia prevista di € 1.000.000, a meno che il valore di eventuali
donazioni anteriori da cumulare a quella attuale non provochino lo
scavalcamento di tale plafond, perché in questo caso sull’importo eccedente
si applicherebbe l’aliquota del 4%.
Sul trasferimento, poi, sono dovute le imposte ipo-catastali – sempre
commisurate al “valore catastale” – rispettivamente dell’1% e del 2%.
Infine, come precisato anche recentemente dall’Agenzia delle Entrate (cir.
n. 44/E del 07/10/2011), per la registrazione di un atto di donazione di
valore inferiore ai limiti stabiliti per le franchigie, non è dovuta
neppure l’imposta di registro in misura fissa (attualmente 200 euro).
(stefano
civitareale)