La prova dell’effettivo prezzo convenuto per la cessione della farmacia –
QUESITO

Nel rogito di vendita della farmacia è stato previsto un prezzo di poco
inferiore a quello convenuto nel preliminare; la differenza, secondo gli
accordi, dovrebbe essermi corrisposta unitamente al prezzo della merce.
L’acquirente, però, mi sta contestando alcune irregolarità del locale e
intenderebbe trattenere interamente quell’importo come risarcimento dei
danni, anche se le spese da lui sostenute per l’agibilità sono state
modestissime.
Posso costringerlo a pagarmi il dovuto avvalendomi della testimonianza del
commercialista e del mediatore?

Il quesito spiega con chiarezza come sono andate le cose.

Del resto, quello della stipula di un certo contratto quando in realtà le
parti ne vogliono uno diverso è un classico caso di simulazione c.d.
relativa, quando, ad esempio, Tizio – in virtù di un contratto di vendita –
cede in via definitiva a Caio un qualunque bene al prezzo dichiarato di
100, dopo aver però concordato con lui (verbalmente o anche, come nel Suo
caso, in un preliminare di vendita in forma scritta) un corrispettivo
reale di cessione di 120. Come si vede, il primo è un contratto
parzialmente simulato, il secondo parzialmente dissimulato.

E’ una vicenda che ricorre sempre meno, anche perché ormai da tempo sono
stati coinvolti dal sistema di norme “anti-riciclaggio” anche avvocati,
notai, commercialisti, ecc..

Secondo la Cassazione, però, la prova testimoniale in ordine
all’ammontare del prezzo effettivamente convenuto non è ammissibile, almeno
nei rapporti tra venditore e acquirente, mentre nei confronti di terzi le
cose possono andare diversamente.

In particolare, in una fondamentale decisione del 2007 le Sezioni Unite
della Suprema Corte, dopo aver illustrato i contenuti dei precedenti
opposti orientamenti giurisprudenziali, ha sottolineato come la soluzione
del problema (probatorio) imponga di privilegiare, e quindi tutelare,
l’esigenza di evitare che i rapporti giuridici provati per iscritto possano
essere alterati da una prova (quella testimoniale, nella specie) con un
grado di attendibilità sicuramente inferiore a quella documentale.

Perciò, conclude la sentenza, anche nell’ipotesi dell’asserita simulazione
riguardante il prezzo di vendita vale il principio, sancito dall’art. 2722
del cod.civ., secondo cui la prova testimoniale non è ammessa se, proprio
come nel Suo caso, ha per oggetto patti aggiunti e contrari al contenuto di
un documento (il contratto definitivo), quando una delle parti assuma che
quei patti (il contratto preliminare) sono stati conclusi anteriormente o
contemporaneamente al primo.

Avrebbe dunque potuto semmai giovarLe una qualche intesa in forma scritta
(non difficile da concepire) sul prezzo realmente convenuto
incontestabilmente successiva alla stipula del negozio di cessione, oppure
un accordo (però un po’ più complicato) anche anteriore o contemporaneo a
quest’ultimo, ma relativo ad un titolo di pagamento diverso dal
corrispettivo di cessione.

La portata pratica di questo orientamento della Cassazione è evidentemente
di grande rilievo, sia nel caso più banale e sciagurato di un rifiuto
dell’acquirente a pagare la differenza pattuita, ma anche, ad esempio,
quando, per l’inadempimento del venditore e/o per vizi della cosa venduta,
si voglia rimettere in discussione un contratto già perfezionato e si
invochi, poniamo, la restituzione del prezzo effettivamente pagato.

In queste evenienze, come anche in numerose altre, in definitiva, i due
contratti (il preliminare e il definitivo) – da soli – possono anche non
bastare.

(gustavo bacigalupo)

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