La locazione ad un medico di un immobile strumentale risparmia l’iva –
QUESITO

Ho un locale (A10) intestato alla farmacia che affitto ad alcuni medici
come studio.
Fino ad oggi ho applicato l’iva sui canoni di affitto, ma ora ho saputo che
una recente modifica ha reso queste locazioni esenti e vorrei pertanto
sapere come posso fare per far risparmiare l’iva ai medici, visto che per
loro è un costo.

Il d.l. 83/2012, convertito in l. 134/2012, ha in pratica riscritto ex novo
il regime iva delle locazioni e cessioni di fabbricati.

Per effetto delle modifiche operate, dal 26 giugno 2012 le locazioni dei
c.d. “immobili strumentali per natura” – ai quali appartengono anche gli
“A10”, sempreché indicati nel libro inventari, considerati fiscalmente come
strumentali anche se non utilizzati per l’attività (e, quindi, come locali
farmacia) ma dati in locazione a studi medici – sono diventate esenti a
meno che il locatore opti per l’applicazione dell’imposta nel contratto
stesso.

Prima di quella data, invece, tali locazioni erano obbligatoriamente
imponibili poiché effettuate nei confronti di soggetti passivi ( i medici)
con pro-rata di detrazione pari o inferiore al 25%.

Ora, come ha chiarito di recente la stessa Agenzia delle Entrate (circolare
n. 22/E del 28/06/2013), per i contratti di locazione in corso al 26/6/2012
i locatori che non hanno più interesse ad applicare l’iva in fattura
possono assoggettare i canoni al (nuovo) regime naturale di esenzione con
efficacia vincolante per tutta la durata residua del contratto, redigendo
un atto integrativo dell’originario contratto di locazione – che, in
pratica, altro non contiene che questa manifestazione di volontà – da
registrare, per conseguirne ovviamente una “data certa”, con il pagamento
dell’imposta in misura fissa di € 67,00.

Questo consentirà, per l’appunto, di fatturare senza iva i canoni
successivi a tutto vantaggio degli inquilini per i quali, come ricorda
anche il quesito, l’iva – in quanto medici – non è detraibile.

Né peraltro si produrrebbero effetti negativi in capo alla farmacia.

E infatti, se è pur vero che quest’ultima, venendo a svolgere un’attività
esente ai fini dell’iva, potrebbe subire in linea di principio una
riduzione della percentuale di detrazione pari al rapporto tra i ricavi
esenti (gli affitti, evidentemente) ed il totale dei ricavi (art. 19-bis
DPR 633/72), tuttavia agli effetti pratici il peso di questi canoni sul
totale dei ricavi della farmacia è così trascurabile da non compromettere
significativamente il diritto alla detrazione – o addirittura da non
comprometterlo affatto se tale percentuale non supera lo 0,50 – a fronte
(ricordiamolo) di una maggiore soddisfazione dei locatari.

(Studio Associato)

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