Un’area edificabile ceduta in permuta di un immobile da costruire – QUESITO

Seguo quotidianamente le Vs. news reputandole estremamente utili nella
quotidianità della farmacia e non solo; e vorrei quindi porvi un mio
problema specifico.
Io cederò un suolo edificabile ad un’ impresa edile che in cambio mi
trasferirà alcune unità immobiliari da realizzare sullo stesso suolo.
Mi sono rivolto a due notai diversi per capire quale tassazione è prevista
per la permuta immobiliare e quale tipologia di atto stipulare,
ricevendone tuttavia pareri del tutto discordanti.

L’operazione di permuta (art. 1552 e seguenti cod.civ.) descritta nel
quesito realizza il trasferimento di un bene esistente – l’area edificabile
– contro quello di più fabbricati (di non meglio precisata natura:
appartamenti, negozi, box?) ancora da realizzare e perciò da considerarsi,
al momento della conclusione dell’accordo, beni futuri.
Ora, per individuare il corretto trattamento tributario ai fini
dell’imposizione indiretta di un’operazione di permuta, è necessario
preventivamente verificare quale sia il regime impositivo applicabile (iva
o registro) a ciascun singolo trasferimento.
Esattamente, se la cessione dell’area edificabile viene posta in essere
(probabilmente è il Suo caso) da un privato – cioè da un soggetto che non
agisce, con riferimento a tale operazione, nell’esercizio di un’impresa –
ed è perciò soggetta ad imposta di registro, la cessione dei futuri
fabbricati, essendo invece compiuta da un’impresa edile, è senz’altro
assoggettata ad iva.
In casi del genere (permute con un trasferimento soggetto ad iva e con
l’altro a registro) l’art. 43, comma 1, lett. b) del T.U. Registro,
richiamando il disposto dell’art. 40, comma 2, prevede che l’atto di
permuta sconti per la cessione non soggetta ad iva (quella dell’area
edificabile) le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura
proporzionale (8%+2%+1%), e invece, per la cessione dei fabbricati,
richiamando l’art. 11 del D.P.R. 633/72, sconti appunto l’iva,
quest’ultima secondo il regime (esente o imponibile) e con l’aliquota (4,
10 o 21%) propria dell’immobile sia in considerazione della sua natura
(abitativo o non, “di lusso” o non, “prima casa” o non), sia in
considerazione del momento in cui avviene la cessione degli stessi.
E infatti, proprio con riferimento al tempo della cessione, non va
dimenticato che l’impresa edile sta scambiando con il terreno dei
fabbricati ancora da costruire, cosicché, ai sensi dell’art. 1472 cod.
civ., nella vendita che ha per oggetto una cosa futura l’acquisto della
proprietà si verifica non appena la cosa viene in esistenza. Il principio è
sostanzialmente recepito anche dalla legge iva secondo cui (art. 6, comma
1, D.P.R. 633/72) “… le cessioni i cui effetti traslativi o costitutivi si
producono posteriormente – tra le quali si devono ricomprendere anche le
cessioni di cose future [n.d.r.] – si considerano effettuate nel momento in
cui si producono tali effetti…” e dunque non appena la cosa viene ad
esistenza, secondo appunto la regola civilistica.
Quindi, per l’impresa edile il momento impositivo – che segna la precisa
determinazione del regime applicabile con tutti i connessi adempimenti ivi
compresa la fatturazione – coincide con quello in cui i beni sono venuti ad
esistenza (essendo stata completata la costruzione) e si realizza, anche ai
fini iva, il trasferimento della proprietà degli stessi.
Infine, sempre per effetto del loro assoggettamento ad iva, le imposte ipo-
catastali sul trasferimento dei fabbricati dovranno essere corrisposte in
linea generale in misura fissa (€168 +€168), ma andranno liquidate in
misura proporzionale (3% + 1%) in caso di immobili strumentali (negozi,
uffici, magazzini, ecc.).

(stefano civitareale)

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