Cessione d’azienda: che cosa cambia dal 2014 con le nuove imposte sui
trasferimenti immobiliari

Come abbiamo già visto (v. Sediva News del 19/09/2013), a partire dal
1/1/2014 i trasferimenti di beni immobili sconteranno le imposte di
registro e ipo-catastali con nuove misure.

In particolare, per il registro, indistintamente tutti gli immobili saranno
assoggettati all’unica aliquota del 9% in luogo delle precedenti,
rispettivamente del 15% per i terreni agricoli – se acquistati da soggetti
diversi da coltivatori diretti e imprenditori professionali – dell’8% per
le aree fabbricabili e del 7% per i fabbricati.

Inoltre, in tutti i casi in cui troverà applicazione l’imposta di registro
in misura proporzionale, le imposte ipo-catastali si sconteranno non più
nella misura del (2+1=)3% – o anche del (3+1=)4% per gli immobili
strumentali come uffici, negozi, magazzini – ma in misura fissa pari a € 50
ciascuna.

Stando quindi così le cose, a partire dal prossimo anno la tassazione delle
cessioni d’azienda che contengono immobili sarà più favorevole.

Considerando infatti che gli immobili ceduti all’interno di complessi
aziendali scontano l’imposta di registro secondo l’aliquota propria del
bene al netto delle passività trasferite imputabili in proporzione del
rispettivo valore (art. 23, comma 4, T.U. Registro), nonché le imposte
ipotecaria e catastale in base al valore catastale degli immobili stessi
senza deduzione di alcuna passività, le cessioni d’azienda che
interverranno dal 1/1/2014 in poi subiranno mediamente un certo incremento
sul versante del registro (da quella data per aree fabbricabili e
fabbricati l’aliquota crescerà, come abbiamo visto, rispettivamente di uno
e due punti), ma otterranno anche un forte risparmio sulle ipo-catastali,
che incideranno soltanto per € 50 ciascuna e non più secondo le aliquote
proporzionali tuttora in vigore.

Se consideriamo, poi, che l’aumento in materia di registro colpisce il
valore dell’immobile rettificato delle passività, mentre l’abbattimento
delle ipo-catastali avviene per imposte che gravano attualmente sul valore
(catastale) “pieno”, il risparmio fiscale netto ottenibile è ancora più
evidente. Un esempio chiarirà meglio le idee.

Poniamo un trasferimento nel contesto di una cessione d’azienda di un
immobile strumentale (ad esempio di un negozio, come il locale farmacia)
per il valore di 90.000 euro cui possono imputarsi passività per 30.000
euro.

Ebbene, fino al 31/12/2013 l’operazione sconta un registro di (60.000 x
7%=) € 4.200, cui devono aggiungersi imposte ipo-catastali per (90.000×4%=)
€ 3.600, per un totale di € 7.800.

Dal 01/01/2014 la stessa operazione vedrà aumentare la prima imposta a
(60.000×9%=) € 5.400, ma vedrà nel contempo il prelievo per le ipo-
catastali scendere fino a (50+50=) € 100, per un totale di € 5.500, con un
risparmio netto di ben (7.800-5.500=) € 2.300 (!).

Sembra dunque valga la pena aspettare ancora qualche mese.

(stefano lucidi)

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