La manutenzione del locale farmacia condotto in locazione – QUESITO

Sono titolare di una farmacia e conduco in affitto il locale; se possibile,
vorrei un panorama anche riassuntivo del trattamento fiscale delle spese
che sostengo per la manutenzione.

L’argomento, come è intuibile, è denso di implicazioni che non possono
essere affrontate compiutamente in poche righe, e ci limiteremo quindi a
fornire, come richiesto, un quadro di sintesi ai fini dell’imposizione
diretta.
Ebbene, le spese di manutenzione su un bene di proprietà di terzi – quale,
per l’appunto, il locale farmacia condotto in locazione – possono essere
ordinarie o straordinarie.
Le prime sono quelle indispensabili per il mantenimento del locale nelle
condizioni ordinarie e necessarie per conservarlo idoneo al suo utilizzo, e
spettano al conduttore (la farmacia in questo caso) che potrà perciò
indicarle nel proprio bilancio, portandole in deduzione dal reddito secondo
i principi generali dell’inerenza (all’attività) e della competenza
(dell’esercizio in cui sono sostenute).
Le seconde sono invece sostenute a fronte di interventi di ampliamento,
ammodernamento e riattivazione che hanno (anche) l’effetto di incrementare
– o anche, più semplicemente, ripristinare – il valore economico-tecnico
del bene e la sua funzionalità.
La legge pone espressamente le spese di manutenzione straordinaria a carico
del proprietario-locatore (artt. 1575 e 1756 cod.civ.) ma naturalmente le
parti possono sempre accordarsi diversamente, attribuendone ( tutto o in
parte) l’onere al conduttore.
Si tenga presente che l’Amministrazione finanziaria, facendo leva sulla
norma civilistica, sostiene la tesi dell’indeducibilità fiscale delle
spese eventualmente sostenute dal conduttore in assenza di un preciso
accordo contrattuale.
Tuttavia, la Cassazione ha affermato non molto tempo fa (sent. n.
13327/2011) che, se le spese di manutenzione straordinaria sono assolte non
dal proprietario, ma dall’impresa conduttrice pur in assenza di una
espressa previsione contrattuale, l’impresa ha parimenti diritto alla
deduzione fiscale ove si tratti di spese in ogni caso inerenti all’attività
esercitata, e siano state sostenute anche soltanto per assicurare un
migliore e più remunerativo esercizio dell’impresa.
Ma, neanche a dirlo, un preciso accordo contrattuale in tal senso potrà
evitare , in caso di controlli, qualche fastidio, e del resto si tratta di
intese facilmente traducibili in forma scritta.

(stefano
civitareale)

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