Cessione di terreni ad un prezzo inferiore al valore periziato

Cessione di terreni ad un prezzo inferiore al valore periziato

Nel corso di “Telefisco 2013” l’Agenzia delle Entrate ha reso un
interessante chiarimento in materia di cessione di terreni rivalutati.

Come sappiamo, l’ultima Legge di Stabilità ha replicato l’opportunità di
rivalutare terreni agricoli ed aree edificabili (oltre alle quote sociali)
con riferimento alla data del 1° gennaio 2013, redigendo la perizia e
provvedendo al pagamento dell’imposta sostitutiva entro il successivo 30
giugno (prorogato al 1° luglio poiché il 30 è domenica).

Quello periziato, del resto, costituisce il valore minimo di riferimento ai
fini del calcolo delle imposte di registro e ipo-catastali da assolvere in
caso di cessione del terreno stesso.

Ricordiamo anche che, nel caso di cessione di terreni, contrariamente a
quanto vale per le partecipazioni, l’Agenzia delle Entrate continua a
ritenere che la perizia – a pena di inefficacia della rivalutazione (!) –
debba precedere l’atto di cessione, proprio perché il valore periziato
costituisce il valore minimo ai fini della tassazione, mentre anche qui il
pagamento può avvenire anche successivamente, purché entro il termine del
30 giugno 2013.

La questione, in verità a tutti apparsa pacifica, è stata tuttavia di
recente riaperta dalla Cassazione (ord. 11062 del 09/05/2013), che infatti,
privilegiando un’interpretazione letterale della norma, ha puntualizzato
che ai fini del perfezionamento della rivalutazione rileva esclusivamente
l’asseverazione della perizia ed il pagamento dell’imposta sostitutiva nei
termini di legge, una conclusione che metterebbe naturalmente fuori gioco
la tesi contraria dell’Amministrazione finanziaria .

Prudenzialmente però, almeno fino a quando quest’orientamento non si sarà
consolidato (e soprattutto non verrà recepito dall’Agenzia), conviene
sempre – quando si può – far precedere la perizia alla cessione ed evitare
di “provocare” l’ufficio fiscale.

Ma, per tornare al chiarimento di Telefisco 2013 richiamato in apertura,
che accade se un terreno – periziato, poniamo, per 100 – venga invece
ceduto soltanto per 80? Finora l’Agenzia delle Entrate ha sempre ritenuto:
a) che le imposte di registro e ipo-catastali fossero dovute sul valore
periziato di 100 e non sull’effettivo prezzo di vendita di 80, e b) che,
ai fini delle imposte sui redditi, la rivalutazione non avesse più alcun
effetto e pertanto la plusvalenza imponibile dovesse tornare ad essere
calcolata con riferimento al costo “storico” del bene ante perizia,
vanificando in definitiva l’utilità economica della rivalutazione operata
e consistente evidentemente nel conseguimento di un risparmio fiscale in
sede di cessione del bene.

Invece, tornando ora (parzialmente) sui suoi passi, l’amministrazione
finanziaria, in una risposta appunto a Telefisco, ha chiarito che –
qualora nell’atto di cessione venga indicato il valore periziato (sia
pure superiore al prezzo effettivo di cessione, come nel nostro esempio) –
questo sarebbe fatto salvo ai fini del calcolo della plusvalenza
consentendo quindi di cogliere il pianificato risparmio fiscale cui è
finalizzata l’operazione di rivalutazione; per le imposte indirette,
invece, nulla da fare perché continuerebbero a scontarsi sul maggior valore
(periziato).

Naturalmente la circostanza può essere foriera di contestazioni tra le
parti perché per prassi usuale le imposte in atto sono assolte
dall’acquirente anche se per legge sono poste a carico solidalmente di
entrambe le parti.

E allora non vi è dubbio che per tutti i terreni “in odore” di cessione,
già oggetto di una precedente rivalutazione, il cui prezzo sia
ragionevolmente stimabile ormai al di sotto del valore periziato, conviene
procedere a una nuova rivalutazione “verso il basso”, potendo oltretutto
scomputare l’imposta assolta sulla precedente rivalutazione da quella
dovuta sulla nuova (con il limite, in verità, di non poter chiedere il
rimborso sulla parte eventualmente eccedente).

In tal caso, al momento della cessione, non soltanto non emergerà alcuna
plusvalenza imponibile – risultato oggi ottenibile, sulla base della
risposta dell’Agenzia delle Entrate semplicemente indicando nel rogito,
insieme con il prezzo di cessione, il maggior valore periziato – ma verrà
scongiurato il rischio di pagare le imposte su un valore superiore al
prezzo effettivo di cessione, restituendo così tranquillità all’acquirente.

Se invece non si intendesse procedere a una nuova perizia perché, ad
esempio, non si intravede al momento alcuna possibilità di cessione (pur
se, considerata la possibilità di scomputare l’imposta già pagata sulla
precedente, parrebbe una scelta poco condivisibile visto che in pratica
rimarrebbe da pagare soltanto la parcella del perito, onere di gran lunga
inferiore alle maggiori imposte di registro e ipo-catastali che si
rischierebbe di pagare in futuro), grazie a questo chiarimento
dell’Agenzia delle Entrate si eviterebbe quanto meno, in caso di successiva
cessione ad un prezzo inferiore, di pagare le imposte personali sulla
plusvalenza.

(mauro giovannini)