L’estromissione del locale in caso di vendita della farmacia – QUESITO

L’estromissione del locale in caso di vendita della farmacia – QUESITO

Ho compromesso la cessione della farmacia, alla quale è intestato anche il
locale che non verrebbe però trasferito all’acquirente ma soltanto
concessogli in locazione.
Vorrei conoscere il trattamento fiscale della riassegnazione dell’immobile
a mio nome.

La chiusura dell’attività – che segue necessariamente alla cessione
dell’unica azienda – comporta l’assegnazione al titolare come “privato” di
tutti quei beni aziendali non compresi nella cessione stessa.

L’operazione fiscalmente presenta vari profili, sia ai fini delle imposte
dirette che dell’iva,. da considerare attentamente per pianificare
correttamente l’operazione.

Quanto all’iva, dal 25/6/2012 l’estromissione (così si chiama tecnicamente
la “fuoriuscita” dell’immobile dall’attività) non è più necessariamente
imponibile, essendo infatti anche fatturabile in esenzione di iva e con il
risparmio perciò del 21%, pari all’aliquota ordinaria dell’imposta (che non
sembra più destinata, come abbiamo letto, a passare al 22%) alla quale
invece prima di quella data non si poteva sfuggire.

In tal caso, però, occorre verificare se l’immobile è stato acquistato da
meno di dieci anni o se vi sono state effettuate delle spese incrementative
“capitalizzate”, e andate dunque ad aggiungersi al costo originario
indicato in bilancio.

Se si sono realizzate ambedue tali condizioni, bisognerà liquidare allo
Stato – entro il termine di versamento del saldo della dichiarazione iva
relativa all’anno di cessione dell’azienda – tanti decimi dell’imposta
detratta al momento dell’acquisto, ovvero del sostenimento delle spese,
quanti sono quelli che mancano al compimento del decennio.

Dovrà quindi effettuarsi preliminarmente una valutazione di convenienza tra
la scelta di assoggettare a iva l’assegnazione, evitando in tal modo questo
recupero, ovvero fatturarla in esenzione e operare il recupero stesso.

Se invece l’immobile è stato acquistato prima del 1973, oppure da un
privato, l’operazione di riassegnazione è fuori campo iva e non sorge
alcun problema al riguardo.

Ai fini dell’imposizione diretta, ben diversamente, l’operazione genera una
plusvalenza pari alla differenza tra il valore commerciale dell’immobile e
il suo costo fiscale (corrispondente, in pratica, al costo a cui è iscritto
in bilancio al netto degli ammortamenti già dedotti) la quale concorre
quindi alla determinazione del reddito d’impresa dell’anno di cessione
senza alcuna possibilità, del resto, né di rateazione né di tassazione
separata.

In passato, proprio per alleggerire il carico fiscale di operazioni del
genere, sono stati emanati provvedimenti legislativi che consentivano una
estromissione agevolata degli immobili aziendali, sia sul versante delle
imposte dirette che su quello dell’iva; gli attuali tempi di crisi che
vedono aumentare in modo quasi esponenziale il numero delle cessioni e/o
chiusure aziendali suggerirebbero di riproporre provvedimenti di questo
tipo, volti per l’appunto a non rendere fiscalmente insopportabili tali
trasferimenti e pertanto a facilitare nei fatti la ricollocazione di
risorse economiche.

Ma per il momento tutto sembra tacere.

(franco lucidi)