Compravendita di immobili privi di rendita e valutazione automatica:
attenzione a quello che si dichiara
Con una recentissima ordinanza (n. 19126) la Corte di Cassazione ha
ricordato – perché nei fatti ha in realtà semplicemente confermato un
proprio orientamento consolidato in materia – che per le cessioni di
immobili privi di rendita catastale, e per i quali è stata chiesta
l’applicazione della c.d. “valutazione automatica” sulla base di una
rendita presunta, il recupero della maggiore imposta di registro,
inevitabile se il valore dichiarato in atto si riveli inferiore a quello
determinabile secondo la sopraggiunta rendita definitiva, deve avvenire nel
termine di tre anni con un semplice avviso di liquidazione, senza
necessità, pertanto, di un vero e proprio atto di accertamento.
Come sappiamo, per le cessioni di immobili abitativi nei confronti di
privati è ancora possibile pagare l’imposta su un valore pari alla rendita
catastale moltiplicata per un certo coefficiente (c.d. “valore catastale”)
in luogo del corrispettivo effettivamente pagato/riscosso, di norma
notoriamente più elevato.
Questo è possibile anche per gli immobili ancora privi – al momento della
cessione – di rendita catastale, purché contestualmente all’atto venga
richiesta per l’appunto l’attribuzione della rendita definitiva.
Tuttavia, per non correre il rischio che questa opportunità di risparmio
fiscale si traduca praticamente in un boomerang, bisogna porre la massima
attenzione nel calcolare una rendita presunta il più possibile vicina a
quella che verrà attribuita dal Catasto in via definitiva; e infatti, se
quest’ultima si rivelasse superiore a quella (presunta) utilizzata per il
conteggio dei tributi nel rogito, l’ufficio fiscale sarebbe autorizzato,
come accennato, a recuperare direttamente la differenza d’imposta che ne
scaturisce con un semplice avviso di liquidazione, dando insomma seguito
“fino in fondo” alla stessa richiesta di applicazione del metodo
automatico, che è stata bensì formulata dal contribuente ma… facendo male i
conti.
(stefano civitareale)
