Il pagamento del canone quando il conduttore continui a utilizzare il
locale nonostante il locatore non ponga rimedio a vizi sopravvenuti –
QUESITO

Ho preso in affitto per la farmacia un box da utilizzare come magazzino;
senonché, da qualche tempo si stanno verificando delle infiltrazioni
d’acqua che non mi consentono di utilizzarlo come vorrei (in particolare,
per la conservazione di prodotti particolarmente delicati). Ho chiesto al
proprietario di effettuare delle opere di isolamento, ma fino ad ora non ho
ottenuto alcun risultato, e ho sospeso da due mesi il pagamento del canone
di locazione fino alla realizzazione delle opere richieste. Che rischi
posso correre?

Ci pare che la Sua scelta non sia propriamente ortodossa.

Il principio, infatti, da Lei nel concreto applicato (“inadimplenti non est
adimplendum”, cioè “non adempio nei confronti di chi non adempie”, e nel
nostro caso la parte inadempiente è naturalmente il locatore che si rifiuta
o tarda ad eseguire le opere richieste e necessarie per il ripristino della
piena funzionalità del bene) è invocabile soltanto se è conforme a lealtà
e buona fede.

Ma non sarebbe un comportamento aderente a questi principi quello del
conduttore che – nonostante i vizi sopravvenuti, pur da tempo denunciati –
continuasse comunque a godere dell’immobile, anche se magari in qualche
modo ridotta, sospendendo tuttavia il pagamento del canone per l’intera
misura; mancherebbe infatti, in tale evenienza, proporzionalità tra i
rispettivi inadempimenti, potendo al più giustificarsi una riduzione del
canone commisurata all’entità del ridotto godimento.

La sospensione integrale del pagamento del canone sarebbe invece
giustificata se il conduttore, assumendo l’inidoneità dei locali oggetto
della locazione, li avesse rilasciati al locatore senza quindi continuare
ad occuparli – come sembra sia avvenuto – nonostante i vizi sopravvenuti.

In questo senso, si è espressa recentemente anche la Suprema Corte (sent.
del 17/7/2012 n. 12231).

(paolo liguori)

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