Cedolare secca I chiarimenti del fisco in vista della dichiarazione dei redditi

Cedolare secca: I chiarimenti del fisco in vista della dichiarazione dei
redditi.

Il primo anno di applicazione del nuovo regime alternativo di tassazione
delle locazioni abitative ha fatto registrare non pochi dubbi tra gli
operatori, sfociati inevitabilmente in comportamenti “incerti”. Ora però
l’Agenzia delle Entrate, con una recentissima circolare (la seconda
sull’argomento, dopo il primo commento sistematico reso lo scorso anno),
fornisce ulteriori notazioni, rimettendo “in termini” – per taluni
adempimenti a suo tempo trascurati – i contribuenti.

Ecco in sintesi i chiarimenti più importanti.

Revoca dell’opzione. In attesa dell’approvazione del provvedimento che
definirà le modalità di revoca dell’opzione, questa può essere effettuata
presentando il c.d. “mod. 69”, utilizzabile anche per esprimere l’adesione
al nuovo regime.

E’ opportuno, in ogni caso, che la revoca sia comunicata al conduttore
affinché sappia che si ritorna a pagare sia l’imposta di registro sia gli
aggiornamenti Istat del canone di locazione, sospesi, come sappiamo,
dall’applicazione della cedolare.

Comunicazione al conduttore. Per i contratti già registrati o prorogati al
7 aprile 2011, la comunicazione al conduttore di volersi avvalere del
regime opzionale per l’annualità decorrente dal 2011 può essere inviata
entro il termine di presentazione del Mod. Unico 2012 (quest’anno il 1°
ottobre 2012), restando fermi naturalmente gli altri adempimenti
(versamento degli acconti e non applicazione dell’aggiornamento istat).

Gli acconti versati in modo insufficiente, o non versati affatto, non
precludono l’opzione, potendo essere ravveduti secondo le regole ordinarie;
anzi, qualora si sia versato l’acconto irpef tenendo conto anche del canone
di locazione, è addirittura possibile, mediante un’apposita istanza,
“stornarne” la parte corrispondente al canone di locazione, imputandola ad
acconto per la cedolare secca.

Trasferimento di immobile locato. In caso di trasferimento dell’immobile
(donazione, successione mortis causa, cessione), il nuovo titolare potrà
optare per la cedolare secca (o revocarne la scelta fatta dal precedente
proprietario) entro il termine di 30 giorni dalla data del trasferimento;
questo, perché per legge il subentro nella proprietà dell’immobile non
risolve il contratto che continua pertanto nei confronti dell’inquilino
negli stessi termini e condizioni.

Comproprietario non risultante dal contratto di locazione. Spesso non tutti
i comproprietari appaiono come locatori nel contratto di locazione; in
queste evenienze i comproprietari che figurano come tali sono responsabili
dell’impegno assunto verso il conduttore anche per i comproprietari che non
appaiono (art. 1381 c.c.). Comunque, anche il comproprietario non
risultante dal contratto di locazione, al quale però è parimenti imputato
pro-quota il canone di locazione, potrà optare per la cedolare secca
(sempre con il mod. 69), ricordandosi tuttavia di comunicare tale opzione,
con la conseguente rinuncia all’aggiornamento Istat, all’inquilino.

Contratti di durata inferiore a 30 giorni. Questi contratti, anche se per
essi non vige l’obbligo della registrazione in termine fisso, possono
beneficiare del regime opzionale, evitando per di più la comunicazione al
conduttore, non operando infatti il meccanismo di aggiornamento del canone.

Contratti con espressa rinuncia all’aggiornamento del canone. Infine, la
stessa conclusione vale qualora nel contratto di locazione vi sia una
clausola di espressa rinuncia agli aggiornamenti del canone: non vi è
obbligo di comunicare al conduttore l’esercizio dell’opzione.

Tutto questo, in attesa di una terza circolare chiarificatrice
dell’Amministrazione finanziaria.

(stefano civitareale)