La cedolare secca per le locazioni turistiche – quesito

In famiglia abbiamo più di un appartamento situato in un centro turistico,
alcuni dei quali vengono affittati per pochi giorni (massimo 15) durante i
periodi feriali, anche più volte durante l’anno. Anche per queste locazioni
si applica la cedolare secca? Ed è necessario stipulare un contratto
scritto, rilasciando ricevuta al conduttore all’atto del pagamento
dell’affitto?

Il regime opzionale della cedolare secca interessa indistintamente tutte le
locazioni abitative, quelle cioè che hanno per oggetto immobili
catastalmente identificati come abitativi (sostanzialmente tutto il gruppo
A, tranne gli A/10, che sono uffici) dati in affitto per finalità abitative
(cosicché, si badi bene, non vi rientrano neppure le abitazioni quando
siano affittate ad uso ufficio).

Conseguentemente anche per le locazioni c.d. “turistiche”, pur se escluse
dalla disciplina generale di cui alla legge 09/12/1998 n. 431 (art. 1,
comma 2, lett. a) e soggette soltanto alle regole del codice civile, è
possibile scegliere la cedolare secca in luogo del regime ordinario di
tassazione.

Tuttavia, bisogna considerare che per i contratti di durata inferiore a
trenta giorni complessivi nell’anno non vi è obbligo di registrazione e di
pagamento della relativa imposta (art. 5 T.U.R. e 2-bis Tariffa Parte II);
nondimeno anche per questi contratti è possibile optare per la cedolare
secca – che sostituirà a questo punto la sola imposta personale sui canoni
di locazione – e lo si dovrà fare necessariamente, mancando la denuncia per
la registrazione, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo
d’imposta in cui è avvenuta la locazione. Per gli alloggi affittati nel
2011, quindi, l’eventuale opzione deve essere indicata nel modello Unico
2012 di prossima presentazione.

Ove la durata del contratto – che deve essere determinata computando tutti
i rapporti di locazione intercorsi nell’anno con il medesimo locatario,
anche ove ciascuno di essi sia di durata inferiore ai trenta giorni – fosse
superiore a tale limite nell’arco dell’anno, la registrazione diventa
obbligatoria pur se il contratto può restare in forma verbale, non essendo
necessaria (ma è preferibile) la forma scritta. In tal caso l’opzione per
la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione e
sostituisce, quindi, sia il pagamento dell’imposta di registro che quello
dell’irpef sui canoni di locazione.

Quanto alle ricevute, infine, esse devono essere senz’altro rilasciate, in
particolare quando il contratto non sia registrato, non solo per la
“trasparenza” nei rapporti tra le parti, ma anche, in pratica, per
attestare l’effettivo canone concordato cui applicare la cedolare secca.

(franco lucidi)

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