Le unità immobiliari “di lusso” – QUESITO

Sto per acquistare una villa monofamiliare dotata di una piscina di 85 mq.
Posso usufruire delle “agevolazioni prima casa”?

Come più volte illustrato in questa Rubrica (v. Sediva news del 14-04-
2009; Sediva news del 04-06-2010; Sediva news del 28-09-2010; Sediva news
del 14-04-2011), una delle condizioni necessarie per poter beneficiare
delle c.d. “agevolazioni prima casa”  (imposta di registro al 3% ed imposta
ipotecaria e catastale fisse nella misura, ciascuna, di € 168, in luogo
delle ordinarie misure, rispettivamente, del 7%, 2% ed 1% del valore
dichiarato nel rogito) sta nel fatto che l’immobile sia “non di lusso” al
momento dell’acquisto (v. Sediva news del 19-07-2011).

A tale riguardo il decreto del Ministro dei Lavori pubblici 2/8/1969,
n. 1072 considera “di lusso”, e quindi generalmente escluse dalle
agevolazioni fiscali, le unità immobiliari rientranti in una (o più) di
queste categorie:

a. abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici,
adottati o approvati, a “ville”, “parco privato” o a costruzioni ivi
qualificate come “di lusso”;

b. abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a
case unifamiliari, con prescrizione di lotti non inferiori a 3.000 mq,
escluse le zone agricole;

c. abitazioni inserite in fabbricati con cubatura superiore a 2.000 metri
cubi, su lotti nei quali la cubatura realizzata sia inferiore a 25 metri
cubi v.p.p. (vuoto per pieno) per ogni 100 mq di superficie asservita ai
fabbricati;

d. abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie
o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a
650 mq;

e. case composte da uno o più vani costituenti unico alloggio padronale di
superficie utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi le
terrazze le cantine le soffitte, le scale e posto macchine) e aventi come
pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area
coperta;

f. singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore
a 240 mq, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto
macchine.

g. abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati
insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale quando il
costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il
costo della sola costruzione;

h. case e singole unità immobiliari che abbiano più di quattro tra le 14
caratteristiche qui di seguito riportate:

1) Superficie dell’appartamento: superficie utile complessiva superiore a
mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte,
scale e posto macchine.

2) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi: quando la loro
superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola
unità immobiliare urbana

3) Ascensori: quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni
ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno
di 7 piani sopraelevati.

4) Scala di servizio: quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o
imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi

5) Montacarichi o ascensore di servizio: quando a servizio di non più di
3 piani.

6) Scala principale: a) con pareti rivestite di materiali pregiati per
un’altezza superiore a cm 170 di media; b) con pareti rivestite di
materiali lavorati in modo pregiato.

7) Altezza libera netta del piano: superiore a m 3,30, salvo che
regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.

8) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna: a) in legno
pregiato o massello e lastronato; b) di legno intagliato, scolpito o
intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.

9) Infissi interni: anche se tamburati, qualora la loro superficie
complessiva superi il 50% della superficie totale.

10) Pavimenti: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50%
della superficie utile totale dell’appartamento: a) in materiale
pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato.

11) Pareti: quando per oltre il 30% della loro superficie complessiva
siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di
stoffe od altri materiali pregiati.

12) Soffitti: se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati
sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra
pareti e soffitti.

13) Piscina: coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un
edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità
immobiliari.

14) Campo da tennis: quando sia a servizio di un edificio o di un
complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

Venendo perciò al quesito, ci pare che, secondo quel che Lei riferisce, la
villa rientri tra gli immobili di lusso, trattandosi di una unità dotata di
una piscina con superficie superiore ad 80 mq (infra, lettera d) e, dunque,
al suo acquisto è verosimile che Lei debba scontare la tassazione indiretta
nella misura ordinaria senza usufruire perciò delle “agevolazioni prima
casa”.

In via generale, comunque, prima di richiedere o rinunciare a richiedere i
benefici “prima casa”, è sempre preferibile – specie per gli immobili non
facilmente definibili – rivolgersi ad un tecnico abilitato (ingegnere,
architetto, geometra) che potrà certificare l’esistenza o meno delle
caratteristiche tecniche sopra riportate.
(mauro giovannini)

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