Casa “sotto pressione” nel dl. Monti

Uno dei cardini del “SalvaItalia” è sicuramente rappresentato dall’
inasprimento della fiscalità immobiliare, e vediamo quindi di tracciarne il
quadro di riferimento.

Intanto, la nuova Imposta Municipale Propria (IMU), che dal 2012 ha
sostituito l’ICI, si presenta – anche se in una forma piuttosto
incattivita – come un’anticipazione in via sperimentale di quella “a
regime” prevista dal decreto sul federalismo fiscale municipale (d.lgs.
14/03/2011 n. 23) che sarebbe dovuta partire soltanto dal 2014.

Questa IMU “sperimentale”, in primo luogo, colpisce tutti gli immobili e,
quindi, in pratica, torna ad essere tassata l’ abitazione principale;
per gli immobili locati, poi, non vi è la riduzione alla metà dell’aliquota
ordinaria disposta direttamente dalla legge, come per l’IMU “a regime”, ma
viene solo attribuita ai Comuni la facoltà di applicarla; infine, i
moltiplicatori riguardanti la rendita rivalutata del 5%, e necessari per
ottenere il valore imponibile al nuovo tributo, sono sensibilmente
aumentati, anche se l’IMU “sperimentale”, come del resto quella “a
regime”, sostituisce per le abitazioni non locate sia l’ici che l’irpef sui
relativi redditi fondiari (fino ad oggi scontata, quanto all’irpef, in
dichiarazione).

Come accennato, l’abitazione principale (e relative pertinenze) torna
dunque nel mirino del Fisco, e inoltre per abitazione principale deve
intendersi ora l’immobile iscritto (o iscrivibile) in catasto come unica
unità immobiliare; viene quindi meno la possibilità di considerare
abitazioni principali appartamenti contigui e comunicanti utilizzati come
un’unica abitazione ma catastalmente distinti, a meno che non si riesca a
dimostrare che le due unità, pur rimaste catastalmente distinte, siano
riunificabili sotto un’unica partita, nella quale il possessore dimora
abitualmente e risiede anagraficamente (sembra, quindi, che siano
necessarie ambedue le condizioni).

Tornano anche ad essere tassate, e per di più come seconda casa, anche le
abitazioni date in comodato gratuito ai parenti attualmente assimilate
all’abitazione principale e, pertanto, esenti da imposta; e, quali
“pertinenze”, vanno oggi considerate soltanto le cantine, i box e i posti
autoclassificati nelle categorie C/2, C/6 e C/7, nel limite in ogni caso di
un’unità per ciascuna categoria, anche se catastalmente non distinte
dall’abitazione.

La base imponibile, poi, è data dalle rendite rivalutate al 5% vigenti al
primo gennaio di ogni anno (si parte, quindi, con le rendite risultanti al
01 gennaio 2012), moltiplicate per:

160 per i fabbricati classificati nel gruppo A (abitazioni) e nelle
categorie C/2, C/6 e C/7, con esclusione dalla categoria A/10 (uffici);

140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B (alloggi
collettivi) e C/3 (laboratori artigianali), C/4 (locali per esercizi
sportivi) e C/5 (stabilimenti balneari);

80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 (uffici) e
D5 (banche, cambio e assicurazione);

60 (elevato a 65 dal 2013) per i fabbricati classificati nel gruppo D
(immobili a destinazione speciale) ad eccezione della categoria D5;

55 per i fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi, come il
locale-farmacia);

130 per i terreni agricoli, assumendo, però, il reddito dominicale rivaluto
del 25%; per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli
professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è
ridotto a 110.

Le aree edificabili dovrebbero restare tassabili in base al loro valore
commerciale, così come indicato dalle disposizioni in materia di ici, sul
punto integralmente richiamate.

L’aliquota di base è dello 0,76% modificabile dai Comuni verso l’alto o
verso il basso fino a 0,3 punti percentuali: pertanto, i municipi potranno
far oscillare la misura dell’aliquota ordinaria da un minimo di 0,46% ad un
massimo di 1,06%.

L’aliquota è ridotta allo 0,40% per l’ abitazione principale e relative
pertinenze, ma l’aliquota ridotta non si applica alle abitazioni
appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa e agli alloggi
assegnati dagli IACP adibiti ad abitazione principale da parte degli
assegnatari, anche se queste abitazioni – che, quindi, scontano il tributo
ad aliquota ordinaria – beneficiano della detrazione, come vedremo; invece,
assimilazione piena all’abitazione principale anche per l’aliquota ridotta
per l’immobile assegnato all’ex-coniuge (per legge) e alle abitazioni degli
anziani o disabili residenti in case di riposo e/o di cura (se i Comuni lo
stabiliranno).

Anche tale aliquota è modificabile dai Comuni verso l’alto o verso il
basso, ma dello 0,20%, cosicché quella sull’ abitazione principale potrà
oscillare dallo 0,20% allo 0,60%.

Ma anche i fabbricati rurali, sinora esenti da ici, scontano la nuova
imposta e non solo quelli a destinazione abitativa (con l’aliquota loro
propria, secondo che siano abitazioni principali o meno), ma anche i
fabbricati strumentali all’attività (stalle, rimesse, serre, etc.); per
questi ultimi, dunque, l’aliquota è ridotta allo 0,2% con la possibilità
da parte dei Comuni di ridurre ulteriormente l’aliquota fino allo 0,1%.

Sempre i municipi possono, inoltre, diminuire l’aliquota di base fino allo
0,40% per gli immobili strumentali (come il locale-farmacia iscritto in
bilancio), per gli immobili posseduti dalle società di capitali e per gli
immobili locati, i quali ultimi – si badi bene – continuano a scontare,
oltre alla nuova IMU, anche l’irpef in dichiarazione sull’85% del canone
percepito ovvero, qualora si sia optato per essa, la cedolare secca al 19%
o al 21%.

Come detto, dall’imposta dovuta per l’abitazione principale e per le
pertinenze si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, 200 euro
rapportate al periodo di possesso dell’anno per il quale si protrae la
destinazione nonché, in caso di più possessori, proporzionalmente alla
quota per la quale si verifica tale destinazione; la legge di conversione
del dl. Monti ha inoltre aggiunto alla detrazione-base di 200 euro, per gli
anni 2012 e 2013, una maggiorazione di 50 euro spettante per ciascun figlio
di età non superiore a ventisei anni, purché abiti e risieda
anagraficamente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale
fino ad un massimo di 400 euro (in pratica, per un massimo di otto figli).

I Comuni, infine, potranno anche decidere di “azzerare” l’imposta
sull’abitazione principale elevando la misura della detrazione fino a
concorrenza dell’imposta dovuta, e però, laddove si avvalgano di tale
facoltà, non potranno stabilire un’aliquota superiore a quella ordinaria
(0,76%) per le unità immobiliari tenute a disposizione.

La materia, come si vede, è molto complessa e pone numerosi interrogativi
che via via dovranno essere evidentemente risolti.

(stefano civitareale)

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