La nuova rivalutazione di un terreno svalutato – QUESITO
Per un terreno agricolo, che nel 2009 è diventato area edificabile a
seguito di una variante dello strumento urbanistico, mi ero avvalso della
precedente rivalutazione (al 1° gennaio 2010) pensando di procedere quanto
prima alla vendita.
Ma in procinto di cederlo ho verificato invece che il prezzo proposto è di
gran lunga inferiore al valore attestato nella perizia; ora, se procedo
ugualmente alla cessione, se e come verrà determinata la plusvalenza?
Se il terreno venisse ceduto in queste condizioni, si rischierebbe di
“vanificare” letteralmente la perizia asseverata in precedenza, perché la
plusvalenza verrebbe rideteminata considerando il valore “storico”
dell’immobile, cioè quello ante perizia riferibile al terreno agricolo e
quindi molto vicino allo zero.
La conseguenza sarebbe che tutto il prezzo realizzato verrebbe considerato
in sostanza plusvalenza tassabile: questa, infatti, è la posizione
ufficiale dell’Agenzia delle Entrate (Circ. Agenzia Entrate n. 81/2002 par.
2.1).
Tuttavia, proprio alla luce delle recenti disposizioni (d.l. sviluppo
70/2011) che hanno riaperto i termini per la rivalutazione con riferimento
però al valore dei terreni (e delle partecipazioni societarie) al 1° luglio
2011, l’Amministrazione finanziaria (Circ. Agenzia Entrate n. 47/E/2011) ha
ammesso la possibilità di procedere a una nuova rivalutazione al 1° luglio
2011 anche se dalla perizia risulti un valore inferiore a quello derivante
dalla perizia connessa alla precedente rivalutazione.
Il che determinerebbe il riconoscimento di tale ultimo minor valore
periziato in sede di cessione del terreno in luogo di quello risultante
dalla perizia precedente, scongiurando così il rischio di tassare la
plusvalenza scaturente dalla vendita calcolandola con riferimento al valore
“storico” del terreno.
Anzi, l’ultima versione della rivalutazione consente persino di scomputare
dall’imposta dovuta quella già versata in occasione di precedenti
rivalutazioni.
Inoltre, in caso di una rivalutazione “verso il basso” l’imposta
sostitutiva dovuta in base alla rivalutazione precedente dovrebbe essere
superiore a quella dovuta secondo la rivalutazione di oggi, che pertanto
dovrebbe effettuarsi “a costo zero” senza peraltro il diritto – temiamo –
di vedersi restituire dall’Erario la differenza versata in più sulla base
della precedente rivalutazione.
Se però, si badi bene, l’imposta sostitutiva dovuta per la rivalutazione
precedente è stata rateizzata, non si è tenuti al versamento delle rate
ancora pendenti (sostanzialmente la rata del 31 ottobre 2012) sempreché,
attenzione, l’importo già versato “copra” quanto dovuto a titolo di imposta
sostitutiva per questa nuova rivalutazione.
(stefano
civitareale)

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