Sediva News del 19 ottobre 2011

Compromettere la cessione di una futura farmacia – QUESITO

Sta per essermi assegnata per concorso una farmacia da ubicare in una
frazione di circa 2000 abitanti e che dovrei aprire nei prossimi 3 o 4
mesi.
Mi è stato però offerto di acquistarla già da ora, e sono propenso ad
accettare la proposta, perché la farmacia è molto lontana dalla mia zona di
provenienza e la vendita mi potrebbe perciò consentire di tornare a casa
dopo 3 anni.
Credo che un compromesso sia valido ma non so come stabilire il prezzo.

Compromettere già oggi la cessione a terzi della Sua (futura) farmacia è
naturalmente del tutto lecito, ma, quanto al prezzo, nessuno è in grado di
dire quale possa essere quello “giusto”, né quindi di determinarlo o
suggerirlo sin d’ora, perché dipende dalle tante variabili che nel concreto
potranno caratterizzare l’esercizio sia nel corso di questi tre anni, che
ancor più al momento della cessione.

Perciò in questi casi, che non sono propriamente infrequenti, gli
interessati, piuttosto che concordare un corrispettivo in misura fissa,
possono ragionevolmente prevedere nel contratto preliminare soltanto un
criterio di determinazione dell’avviamento della farmacia, convenendo a tal
fine, ad esempio, di moltiplicare per un certo coefficiente (che potrà
essere, poniamo, uguale a 1, a 1,5, a 2, a 3, ecc.) l’ammontare dei ricavi
netto iva realizzati nell’intero ultimo esercizio annuale precedente la
stipula del rogito di vendita o negli ultimi dodici mesi di calendario
(anche se, per la formazione del prezzo complessivo di cessione, sarà poi
evidentemente necessario aggiungere al valore dell’avviamento così
determinato anche quello al costo delle merci effettivamente giacenti al
momento della consegna e altresì, in qualche specifica evenienza, il valore
non ancora “ammortizzato” dei beni strumentali).

Questa potrebbe essere una via percorribile anche e soprattutto nel Suo
caso, dato che la gestione dell’esercizio dovrà essere conservata, come
anche Lei ricorda, per almeno tre anni (tenendo tuttavia presente che la
cessione di un’azienda operata prima del compimento di un quinquennio può
rivelarsi fiscalmente più onerosa…); ma tre anni possono comunque essere
tanti, specie di questi tempi, e rendere così ancor più incerto
individuare in questo momento tale coefficiente, a meno che le parti non
finiscano per assumere quello astrattamente praticabile ove la cessione si
perfezionasse oggi stesso, con tutte le diversità – anche da zona a zona e
persino da umore a umore – che notoriamente lo caratterizzano.

D’altra parte, non meno complicato – come si è detto – è formare già nel
preliminare un prezzo in misura fissa, perché, se pure si volesse anche qui
tener in qualche conto il “fatturato” annuo della farmacia, si tratterebbe
questa volta di un “fatturato” del tutto virtuale considerato che
naturalmente l’esercizio non è stato ancora neppure attivato.

A questo scopo potrebbe peraltro essere di aiuto tentare di assegnare alla
farmacia – per ognuno di quei 2000 abitanti che dovrebbero costituire il
suo (anch’esso virtuale) “bacino di utenza” – un ipotetico ammontare di
spesa farmaceutica (in regime di assistenza sia pubblica che privata) e
“parafarmaceutica”, e determinare conseguentemente un altrettanto ipotetico
“fatturato” annuo complessivo della farmacia da moltiplicare infine per il
misterioso coefficiente cui si è accennato, fissando dunque – già nel
contratto preliminare – il corrispettivo della futura cessione.

Sta di fatto, dunque, che ambedue le soluzioni (prezzo determinato e
prezzo determinabile), al pari delle tante altre (pure di dubbia
attendibilità) che la fantasia può certo escogitare, espongono fatalmente
l’una o l’altra delle parti – quando si comprometta la cessione di un
complesso aziendale addirittura ancora inesistente – all’alea di
sopravvenuti eventi (inflattivi o svalutativi, parlandone qui in senso
lato) di qualunque natura incidenti sull’originario equilibrio delle
rispettive obbligazioni (che in queste vicende, s’intende, è spesso un
equilibrio poco o nulla oggettivo), tali comunque da poter rendere talora
eccessivamente onerosa, in sede di contratto definitivo, la prestazione di
una delle due; e sarà bene, allora, che l’alea sia in ogni caso
opportunamente richiamata nel contratto preliminare, prevedendovi
l’espressa inapplicabilità, ad esempio, dell’art. 1467 del cod.civ.

Insomma, dopo tutti questi se e questi ma, sarà chiaro che la questione
del prezzo finisce nei fatti per essere decisa soprattutto dal “mercato”, e
quindi, in ultima analisi, dal solito incontro tra un’offerta e una
domanda.

(gustavo bacigalupo)

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