L'acquisto del locale farmacia


L’acquisto del locale farmacia Posted by (stefano civitareale) \| 9 Mag 2011 \| Uncategorized Sediva News del 9 maggio 2011 L’acquisto del locale farmacia – QUESITO Sono socio al 95% di una Snc che gestisce una farmacia e ora mi si presenta una buona opportunità per acquistare il locale. Dal punto di vista fiscale, è più conveniente effettuare l’acquisto del locale a nome della società o a nome mio, cioè come persona fisica? Pensiamo che l’investimento che Lei si appresta ad operare sia duraturo, nel senso che sia Sua intenzione utilizzare stabilmente l’immobile come locale-farmacia. In questo caso converrebbe effettuare l’acquisto a nome della snc, che non solo potrà infatti avvalersi della detrazione dell’iva (che normalmente sarà in tale evenienza ad aliquota 20%) e della deducibilità delle imposte ipocatastali, ma potrà anche dedurre dal reddito della farmacia sia il costo di acquisto (pur se in ben 33 anni…) e sia tutti gli altri oneri di gestione e/o manutenzione del bene. E’ pur vero che una futura cessione dell’immobile potrebbe generare (anzi, genererà senz’altro, salvi casi particolari) un’importante plusvalenza (e questo a prescindere dal tempo trascorso dall’acquisto iniziale) su cui la farmacia dovrà pertanto scontare le imposte, ma se, ripetiamo, la decisione è quella di legare l’immobile all’attività praticamente sine die un’evenienza del genere dovrebbe considerarsi nulla più che una mera eventualità. Se, invece, non si intende destinare permanentemente il locale all’esercizio della farmacia, o comunque per un periodo infradecennale, la convenienza fiscale della sua intestazione alla società si attenua, perché ai fini iva la cessione dell’immobile entro un periodo inferiore a dieci anni (decorrente dall’anno di acquisizione) comporterebbe l’obbligo di restituire l’iva, detratta al momento dell’acquisto, per tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al completamento del decennio, e per di più si presenterebbe parimenti il problema di scontare le imposte sull’eventuale plusvalenza generata dalla cessione. D’altro canto, l’intestazione al socio come persona fisica, e quindi a titolo “privato”, determinerebbe l’indetraibilità dell’iva e l’indeducibilità delle imposte ipocatastali sostenute al momento dell’acquisto (complessivamente pari a oltre il 23% del valore dell’immobile). E inoltre, se l’immobile fosse ceduto nei cinque anni dall’acquisto la persona fisica del socio si troverebbe a pagare le imposte – in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuta la cessione – sulla probabile plusvalenza del prezzo di vendita rispetto a quello di acquisto (ma questo, lo ribadiamo, soltanto se la cessione avvenisse nel quinquennio successivo all’acquisto, mentre, come si è accennato, la cessione del bene da parte della snc genera sempre una plusvalenza tassabile). Concludendo, il giudizio sulla convenienza fiscale di un’opzione piuttosto che di un’altra dipende essenzialmente dalle scelte iniziali (che naturalmente potrebbero anche dover fare i conti con mutate esigenze, eventi imprevedibili, ecc.) che dovranno essere il più possibile chiare, così da poter pianificare attendibilmente, dal punto di vista tributario e non solo, l’investimento. (stefano civitareale) La SEDIVA e lo Studio Bacigalupo Lucidi prestano assistenza contabile, commerciale e legale alle farmacie italiane da oltre 50 anni!

Sediva News del 9 maggio 2011

L’acquisto del locale farmacia – QUESITO
Sono socio al 95% di una Snc che gestisce una farmacia e ora mi si presenta
una buona opportunità per acquistare il locale.
Dal punto di vista fiscale, è più conveniente effettuare l’acquisto del
locale a nome della società o a nome mio, cioè come persona fisica?

Pensiamo che l’investimento che Lei si appresta ad operare sia duraturo,
nel senso che sia Sua intenzione utilizzare stabilmente l’immobile come
locale-farmacia.

In questo caso converrebbe effettuare l’acquisto a nome della snc, che non
solo potrà infatti avvalersi della detrazione dell’iva (che normalmente
sarà in tale evenienza ad aliquota 20%) e della deducibilità delle imposte
ipocatastali, ma potrà anche dedurre dal reddito della farmacia sia il
costo di acquisto (pur se in ben 33 anni…) e sia tutti gli altri oneri di
gestione e/o manutenzione del bene.

E’ pur vero che una futura cessione dell’immobile potrebbe generare (anzi,
genererà senz’altro, salvi casi particolari) un’importante plusvalenza (e
questo a prescindere dal tempo trascorso dall’acquisto iniziale) su cui la
farmacia dovrà pertanto scontare le imposte, ma se, ripetiamo, la decisione
è quella di legare l’immobile all’attività praticamente sine die
un’evenienza del genere dovrebbe considerarsi nulla più che una mera
eventualità.

Se, invece, non si intende destinare permanentemente il locale
all’esercizio della farmacia, o comunque per un periodo infradecennale, la
convenienza fiscale della sua intestazione alla società si attenua, perché
ai fini iva la cessione dell’immobile entro un periodo inferiore a dieci
anni (decorrente dall’anno di acquisizione) comporterebbe l’obbligo di
restituire l’iva, detratta al momento dell’acquisto, per tanti decimi
quanti sono gli anni mancanti al completamento del decennio, e per di più
si presenterebbe parimenti il problema di scontare le imposte
sull’eventuale plusvalenza generata dalla cessione.

D’altro canto, l’intestazione al socio come persona fisica, e quindi a
titolo “privato”, determinerebbe l’indetraibilità dell’iva e
l’indeducibilità delle imposte ipocatastali sostenute al momento
dell’acquisto (complessivamente pari a oltre il 23% del valore
dell’immobile). E inoltre, se l’immobile fosse ceduto nei cinque anni
dall’acquisto la persona fisica del socio si troverebbe a pagare le imposte
– in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuta
la cessione – sulla probabile plusvalenza del prezzo di vendita rispetto a
quello di acquisto (ma questo, lo ribadiamo, soltanto se la cessione
avvenisse nel quinquennio successivo all’acquisto, mentre, come si è
accennato, la cessione del bene da parte della snc genera sempre una
plusvalenza tassabile).

Concludendo, il giudizio sulla convenienza fiscale di un’opzione piuttosto
che di un’altra dipende essenzialmente dalle scelte iniziali (che
naturalmente potrebbero anche dover fare i conti con mutate esigenze,
eventi imprevedibili, ecc.) che dovranno essere il più possibile chiare,
così da poter pianificare attendibilmente, dal punto di vista tributario e
non solo, l’investimento.

(stefano civitareale)

La SEDIVA e lo Studio Bacigalupo Lucidi prestano assistenza contabile, commerciale e legale alle farmacie italiane da oltre 50 anni!