Sediva News 3 febbraio 2011
Il contratto di locazione non registrato – QUESITO
Quali sono le conseguenze di un contratto di locazione non registrato? E’
nullo?
L’art. 1, comma 346 della Finanziaria 2005 (l. n. 311/2004) dispone
effettivamente – come abbiamo ricordato a suo tempo – che “I contratti di
locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di
unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli
se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.”
La disposizione, è facile arguirlo, ha sollevato parecchie polemiche e non
solo perché è subito apparsa in contrasto con un principio fondamentale
dello Statuto dei diritti del contribuente (art. 10, comma 3, della l. n.
212/2000), secondo il quale la nullità del contratto non può mai discendere
dalla violazione di un precetto fiscale, ma anche per le conseguenze di
ordine pratico che dovrebbero derivarne.
Infatti, in applicazione delle norme civilistiche in tema di nullità dei
contratti, questo vizio potrebbe essere fatto valere in ogni tempo (art.
1422 c.c.) e da chiunque ne abbia interesse (art. 1421 c.c.) e per di più
non sono soltanto le parti del rapporto (proprietario-inquilino) a poter
volere togliere di mezzo il contratto, perché anche un terzo estraneo può
aver interesse a raggiungere questo risultato, come potrebbe essere il caso
di chi, essendosi impegnato ad acquistare un appartamento locato, voglia
far valere proprio la nullità per liberarsi di un inquilino scomodo.
Dinanzi a conseguenze di questo genere si è pensato subito all’eventualità
di una registrazione tardiva che precluderebbe appunto gli effetti
dirompenti della nullità; senonché, ove anche si ammetta tale possibilità
(peraltro, la nullità, secondo la lettera della legge, conseguirebbe alla
mancata registrazione e non alla mancata tempestiva registrazione), sarebbe
pur sempre necessario fare i conti con il preciso divieto di convalida del
contratto nullo posto dall’art. 1423 c.c.
In ogni caso, se anche la registrazione tardiva sanasse (o impedisse) la
nullità – e si potrebbe osservare a questo punto che tale deprimente
effetto, essendo collegato alla omessa registrazione e non alla omessa
tempestiva registrazione, richiederebbe un accertamento in tal senso da
parte del Fisco, sicché, in ultima analisi, la nullità scaturirebbe
dall’accertamento della violazione della omessa registrazione piuttosto che
dalla violazione in quanto tale – nessuna parte contrattuale avrebbe
interesse a promuovere l’azione di nullità sapendo che la sua iniziativa
potrebbe essere vanificata in qualsiasi momento dalla tardiva
registrazione.
Ma, al di là di queste considerazioni, un ulteriore segnale che sul piano
pratico la disposizione riportata all’inizio potrà non avere nel concreto
un grande seguito giunge dalla stessa giurisprudenza della Cassazione, che
è costante nel ritenere che “la violazione della normativa fiscale non
incide sulla validità ed efficacia di un contratto, ma ha rilievo
esclusivamente tributario (Cass. n. 13621 del 22/07/2004) e anche della
Consulta (v., per tutte, la sent. n. 333 del 5/10/2001) che a più riprese
ha negato la legittimità costituzionale di disposizioni dettate soltanto ai
fini del controllo fiscale dalla cui violazione discendano conseguenze
invalidanti in ambito civilistico, sostanziale e processuale.
La norma, tuttavia, è al momento questa e, almeno sino a quando non
giungerà una pronuncia chiarificatrice, dobbiamo tenerne conto.
(Studio Associato)