Acquisto parcheggio – QUESITO
Ho acquistato un’area di parcheggio ad un’asta del tribunale della mia
città, pagando il prezzo di aggiudicazione e registrando l’acquisto. Ma a
questo punto è intervenuto il precedente utilizzatore che sostiene di aver
acquistato l’area a suo tempo dalla prima proprietaria, unitamente ad un
appartamento.
I dati che ci sono stati forniti non ci permettono una risposta
propriamente esaustiva.
In particolare, il quesito non specifica se l’atto di acquisto precedente
al Suo sia stato o meno trascritto (e quindi, prima ancora, sottoposto a
registrazione), e neppure la data in cui è stata formalizzata la prima
compravendita.
Il primo aspetto può del resto risultare elemento decisivo, in quanto,
secondo l’art. 2643 n.1 cod. civ., devono essere resi pubblici – proprio
con la trascrizione – i contratti che trasferiscono la proprietà (e altri
diritti reali) di beni immobili.
Conseguentemente, gli atti soggetti a trascrizione (e naturalmente, su
tutti, proprio la compravendita) “non hanno effetto riguardo ai terzi che a
qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto
trascritto o iscritto anteriormente” (art. 2644, primo comma, cod.civ.);
inoltre, ai sensi del secondo comma dello stesso articolo, “seguita la
trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna
trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore,
quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”.
In sostanza, perciò, prescindendo dal vocabolario un po’ pasticciato di
quest’ultima disposizione, nel caso da Lei riassunto l’eventuale omessa
trascrizione da parte dell’attuale sedicente proprietario gli impedisce
qualunque seria interferenza nel Suo acquisto e in tale ipotesi Lei dovrà
soltanto esperire i mezzi giudiziari che Le consentano di rientrare nel
possesso dell’immobile (sempreché l’attuale occupante non lo rilasci
spontaneamente).
Diversamente, laddove la precedente compravendita sia stata regolarmente
trascritta, occorre distinguere avendo riguardo al periodo in cui essa sia
stata effettuata, perché può essere promossa dal Fallimento – nei confronti
del fallito e dell’acquirente – l’azione revocatoria (quella evidentemente
fallimentare), la quale tuttavia postula che: 1) il contratto di
compravendita immobiliare sia stato stipulato nell’anno antecedente alla
dichiarazione di fallimento (prima dell’entrata in vigore della riforma
questo termine era biennale); 2) non sia stato pagato il “giusto prezzo”
per l’immobile, e quindi il corrispettivo effettivamente pagato risulti
inferiore al prezzo di mercato del bene; 3) l’acquirente non sia in grado
di dimostrare che al momento dell’acquisto non era a conoscenza
dell’insolvenza del venditore.
In caso di accoglimento dell’azione, l’immobile oggetto della revocatoria
può poi essere rivenduto in sede d’asta fallimentare ed il ricavato
ripartito fra i creditori del fallito.
Infine, ove non sussistessero neppure i presupposti per la revocatoria
fallimentare, non Le resterebbe che tentare di avviare un’azione
direttamente nei confronti del Fallimento (che era infatti tenuto ad
operare le adeguate verifiche con riguardo alla libera commerciabilità del
bene) in quanto responsabile di una compravendita invalida e che, dunque,
potrebbe essere costretto a restituire quanto ricevuto a titolo di prezzo e
a rifondere ogni altro eventuale danno.
(s.civitareale)