La permuta dell’immobile strumentale della farmacia – QUESITO

Sediva News del 5 ottobre 2010

La permuta dell’immobile strumentale della farmacia – QUESITO

Avendo necessità di un magazzino più grande per la farmacia – quello
attuale è situato dirimpetto all’esercizio – sono in parola per una permuta
con una società immobiliare proprietaria di un locale invece adiacente e
che fa perciò al caso mio, con pagamento di un’eventuale differenza di
prezzo a conguaglio. Quali sono gli adempimenti contabili/fiscali connessi
ad un’operazione del genere?

Siamo in presenza di una vera e propria permuta, che è “il contratto che ha
per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose (in questo
caso immobili) o di altri diritti, da un contraente all’altro” (art. 1552
cod.civ.), e cui, giova precisare, si applicano le norme stabilite per la
vendita nei consueti limiti della compatibilità.
Dal punto di vista fiscale, e specificatamente dell’iva, le cessioni di
beni effettuate in corrispondenza di altre cessioni di beni sono soggette
all’imposta separatamente da quelle in corrispondenza delle quali sono
effettuate (art. 11 D.P.R. 633/72); questo comporta che, se ciascuna delle
parti dell’operazione, come in questo caso, agisce come soggetto iva
(supponendo, beninteso, che il locale magazzino sia stato inserito nel
bilancio della farmacia), ognuna delle due cessioni che compone il… baratto
sarà assoggettata all’imposta secondo le regole proprie.
Ora, l’ammontare imponibile ad iva (con l’aliquota del 20%) sarà costituito
per entrambe dal valore normale dell’immobile (in altri termini il valore
commerciale), e però, anche se è venuta meno la possibilità per il Fisco di
rettificare automaticamente la base imponibile in caso di valori indicati
in fattura inferiori alle stime elaborate dall’ OMI (l’Osservatorio del
Mercato Immobiliare gestito dall’Agenzia del Territorio), nondimeno sarebbe
opportuno non collocarsi al disotto di tale valore.
Dobbiamo inoltre considerare che le cessioni di fabbricati strumentali per
natura (quale dovrebbe essere in questo caso il magazzino, se correttamente
accatastato), ove operate a favore di soggetti iva con pro-rata di
detrazione non superiore al 25 per cento (ovvero, in ogni caso per opzione
del cedente), sono imponibili ai fini iva e per tali cessioni si applica il
meccanismo della c.d. “inversione contabile”: in pratica, nel caso della
permuta (ci sembra che le cose stiano proprio così) ciascuna delle due
parti “autofattura” l’immobile dell’altro con contestuale
addebito/accredito dell’imposta dovuta, mentre l’altra parte si limiterà ad
emettere una fattura esclusa da iva. Così, nella vicenda del quesito, se il
valore commerciale del magazzino ricevuto in permuta dalla farmacia fosse
pari a 150mila euro, questa indicherà nell’”autofattura”, per l’appunto,
tale valore e non già quello dell’immobile ceduto in permuta alla società
immobiliare, poniamo, 200mila euro, che verrà invece indicato da
quest’ultima nella propria “autofattura”.
Ai fini delle imposte dirette, invece, le operazioni di permuta, se hanno
esclusivamente la finalità di sostituire un bene strumentale con un altro
similare – e non costituiscono vere e proprie operazioni di compravendita
con il pagamento del prezzo in natura – godono di un trattamento di favore,
perché se il bene ricevuto in cambio viene iscritto in bilancio ad un
valore pari a quello per cui era iscritto quello ceduto (la prassi viene
ritenuta corretta anche dai principi contabili nazionali – cfr. OIC 16 –
par. D.II. c), la plusvalenza o la minusvalenza fiscalmente rilevante
sarebbe data soltanto dall’eventuale conguaglio, rispettivamente ricevuto o
corrisposto: in altri termini, non si applicherebbe in questi casi il
criterio, generalmente valido per tutte le operazioni “in natura”, del
valore normale, per il quale si dovrebbe iscrivere in bilancio il valore
appunto normale del bene ricevuto (in pratica, come abbiamo detto, quello
commerciale) e non il solo conguaglio eventualmente ricevuto e/o
corrisposto, con l’emersione, nella stragrande maggioranza dei casi, di una
plusvalenza ben più consistente.
Ai fini Irap, infine, se la farmacia adotta il criterio della
determinazione della base imponibile che è proprio delle società di
capitali, la plusvalenza in ipotesi emergente parteciperà alla formazione
del valore della “produzione netta” imponibile, anche se non compresa
nelle voci di bilancio rilevanti ai fini del tributo, e questo perché, per
il principio di correlazione, se le quote di ammortamento dell’immobile
strumentale furono a suo tempo dedotte, i componenti positivi generati da
quello stesso cespite rileveranno ora ai fini della determinazione della
base imponibile (del resto, questo è anche il parere dell’Agenzia delle
Entrate – cir. 27/E del 2009 – par. 1.1).

(s.civitareale)