Sediva News del 21 aprile 2010

IL NUOVO CONTRATTO ALLA SCADENZA DEL 12° ANNO DI LOCAZIONE – QUESITO

Sta per scadere il contratto di locazione del locale farmacia (i secondi
sei anni ), e ho già ricevuto tempestiva disdetta.
Il proprietario sarebbe disponibile ad un nuovo contratto con una
maggiorazione però del 50% del canone, che sarebbe tuttavia per noi molto
oneroso.
Quali vie, se ne esistono, sono percorribili ai fini della imminente
trattativa.

Alla scadenza del dodicesimo anno di durata di un contratto di locazione
commerciale ed in presenza di una disdetta ricevuta dal conduttore nei
termini di legge (un anno prima della scadenza contrattuale), le parti sono
naturalmente libere di pattuire un nuovo contratto e dunque –
verosimilmente – anche un nuovo canone di locazione, il cui ammontare,
però, dipenderà soltanto dall’incontro (se ci sarà) della volontà dei
contraenti.

Non c’è infatti, in questi casi, un canone giusto, e ancor meno equo, da
determinare cioè in funzione di parametri fissati dalla legge, né il
“vecchio” può rappresentare una vera base (se non, per così dire,
“psicologica”) su cui poi calcolare una qualsiasi percentuale di aumento.

Se, tuttavia, le parti intendono comunque raggiungere un’intesa, senza
sopraffazione dell’una da parte dell’altra, può essere utile far
riferimento al mercato locativo della zona, magari rivolgendosi ad agenzie
immobiliari locali, oppure consultando l’OMI (Osservatorio del Mercato
Immobiliare) pubblicato sul sito internet dell’Agenzia del Territorio, che
individua i canoni locativi minimi e massimi applicati nei quartieri delle
grandi città ma anche nei centri minori.

L’unica “forza”, se proprio vogliamo chiamarla così, della farmacia può
consistere nella difficoltà di eseguire un provvedimento di sfratto per
finita locazione (che il giudice, però, non avrà grandi difficoltà a
rilasciare) o per altro, dato che l’esecuzione, è noto, deve essere
preventivamente autorizzata dall’autorità sanitaria locale; ma il
conduttore non può farvi affidamento più di tanto, perché (sul tema v.
Sediva News del 05/02/2010) il nullaosta non può sicuramente essere negato
sine die.

Lei deve dunque auspicare che un incontro della volontà dei contraenti
possa perfezionarsi secondo gli effettivi valori locativi della zona e non
che, invece, il locatore ritenga di dover richiedere – come talora avviene
– un canone più alto sol perché il conduttore è una farmacia.

In ogni caso, se non c’è alcuna volontà particolarmente speculativa da
parte di nessuno dei due, il canone auspicato dal locatore può essere
raggiunto anche nel corso dei primi sei anni di durata del nuovo contratto
(ma deve essere autenticamente nuovo rispetto al precedente), così da
assicurargli il conseguimento dell’importo atteso se non altro per i sei
anni successivi.

(s.lucidi)

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