La cessione dell’appartamento dopo il riscatto dell’usufrutto – QUESITO

Sediva News del 2 febbraio 2010

La cessione dell’appartamento dopo il riscatto dell’usufrutto – QUESITO

Dieci anni fa ho acquistato la nuda proprietà di un appartamento ed ora ne
ho riscattato a pagamento anche l’usufrutto. Il guadagno che realizzerei
vendendolo deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi?

In linea di principio le plusvalenze conseguite da cessioni di immobili
acquistati o costruiti da non più di cinque anni, essendo caratterizzate –
per presunzione di legge – da un intento speculativo, sono soggette a
tassazione e devono essere indicate nella dichiarazione dei redditi
relativa all’anno in cui sono percepite.
Ora, nel caso in cui la nuda proprietà e l’usufrutto siano stati acquisiti
in due momenti diversi, il problema è quello di determinare la data di
acquisto del bene per stabilire, naturalmente, se la cessione, intervenendo
dopo cinque anni dall’acquisizione di nuda proprietà ma meno di cinque anni
da quella dell’usufrutto, generi o meno plusvalenza imponibile.
E’ chiaro, infatti, che se a tal fine è necessario riferirsi alla prima
acquisizione, non c’è plusvalenza tassabile, che invece emergerebbe se la
data di riferimento fosse quella dell’acquisizione dell’usufrutto.
L’Agenzia delle Entrate, pronunciandosi recentemente sull’argomento, ha
fornito indicazioni secondo noi condivisibili.
In particolare, allorché l’usufrutto si riunisca alla nuda proprietà per
effetto della morte dell’usufruttuario, il nudo proprietario non acquista
un diritto nuovo ma vede semplicemente espandersi de iure quello di
proprietà, senza quindi necessità di alcun negozio; inoltre, non potrebbe
ravvisarsi nell’estinzione del diritto di usufrutto – dipendente in questo
caso da un evento naturale e involontario, e non certo da un atto negoziale
– alcun intento speculativo (almeno con riferimento al diritto di
usufrutto in quanto tale, s’intende) in caso di successiva cessione del
bene a terzi.
Ecco, quindi, che ai fini del calcolo del famoso quinquennio assume rilievo
il momento di acquisto della nuda proprietà – tornata piena per effetto
della morte dell’usufruttuario – e non quello di acquisizione del diritto
di usufrutto.
Diversamente si pongono le cose, nel caso in cui l’usufrutto viene invece
riscattato a titolo oneroso, in vista per di più di una successiva
rivendita, perché qui, dovendosi presumere proprio l’intento speculativo
che è il presupposto della tassazione, si deve ritenere, da un lato, che il
diritto stesso sia acquisito alla data del riscatto e, dall’altro, che i
due diritti reali (nuda proprietà e usufrutto), essendo stati acquistati
separatamente, altrettanto separatamente devono essere valutati
(utilizzando, e applicandoli al prezzo di vendita, i coefficienti
determinati con riferimento all’età del cedente validi per la
determinazione del diritto di usufrutto ai fini dell’imposta di registro),
tenendo conto per il calcolo del quinquennio – sempre separatamente – della
data di acquisto della nuda proprietà e di quella di acquisto
dell’usufrutto.
Sulla scorta di tali considerazioni, quindi, in caso di vendita
dell’appartamento l’eventuale plusvalenza tassabile sarebbe per Lei
soltanto quella relativa al diritto di usufrutto (appunto perché la
cessione avverrebbe, per quest’ultimo, nell’arco del quinquennio) e sarebbe
costituita dalla differenza tra il valore dell’usufrutto stesso alla data
di cessione del bene ed il prezzo pagato per il suo riscatto.

(s.civitareale)