Sediva News del 01 febbraio 2010
Il certificato di agibilità nelle compravendite immobiliari
Con una pronuncia recente (Sez. I, dec. 27/11/09, n. 25040), la Corte di
Cassazione ha sancito il principio secondo cui nelle compravendite
immobiliari l’esibizione da parte del venditore del certificato di
agibilità è condizione essenziale per la stipula del rogito di vendita,
perché l’acquirente ha interesse “a ottenere la proprietà di un immobile
idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a
soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all’acquisto”,
cosicché “la mancanza di quel documento al momento della diffida ad
adempiere” costituisce “grave inadempimento del venditore e alla luce di
tale circostanza il rifiuto del promissorio acquirente di stipulare l’atto
pubblico di trasferimento” deve “ritenersi pienamente giustificato”.
E questo, attenzione, anche nel caso in cui il mancato rilascio del
certificato sia riconducibile soltanto all’inerzia dell’amministrazione
comunale e/o il promittente acquirente sia perfettamente a conoscenza della
regolarità della costruzione.
Per comodità di chi legge, ricordiamo che il certificato di agibilità
(che riguarda sia gli immobili commerciali quanto quelli residenziali, e
quindi, per questi ultimi, vale sostanzialmente come la vecchia
“abitabilità”) attesta – secondo l’art. 24 del TU edilizia –
la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio
energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate
secondo quanto dispone la normativa vigente, e viene rilasciato dal
dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con
riferimento ai seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle ricordate
condizioni di sicurezza, igiene, ecc… (e quest’ultima ipotesi normativa
spiega, tra l’altro, anche le difficoltà che talora possono insorgere in
sede di riconoscimento del trasferimento della titolarità di una
farmacia, quando in ordine all’immobile di cui fa parte il locale adibito
all’esercizio siano stati effettuati interventi di ristrutturazione di un
qualche rilievo).
Dunque, come si è visto, è onere del promittente venditore, ha precisato la
Cassazione, attivarsi tempestivamente per ottenere il certificato di
agibilità in termine utile per la sua esibizione al momento del rogito.
Tali gravi conseguenze possono comunque essere evitate – secondo, del
resto, i principi generali – ove nel contratto preliminare di vendita sia
espressamente previsto che l’assenza del certificato al momento della
stipula del rogito definitivo non potrà costituire motivo di inadempimento
contrattuale, una clausola che però può essere concordemente inserita
anche nel solo rogito definitivo; resta tuttavia fermo, ci pare, l’obbligo
del venditore di garantire nel rogito sia la regolarità della costruzione,
come l’insussistenza di cause ostative al rilascio del certificato di
agibilità.
(s.lucidi)