Sediva News del 12 ottobre 2009
Il valore degli immobili compravenduti da imprese.
Il decreto Bersani del 2006 consentiva agli uffici finanziari di
rettificare, ai fini dell’iva e delle imposte sui redditi, i valori degli
immobili acquistati da imprese sulla base del “valore normale” del
fabbricato, come individuato dall’Osservatorio del mercato immobiliare
(OMI) dell’Agenzia del territorio.
Tale disposizione ha dato luogo ad un vivace dibattito dottrinale perché
sospettata di incostituzionalità, e anche di contrarietà alle norme
comunitarie.
Queste ultime, in particolare, ai fini della individuazione della base
imponibile iva, impongono infatti di fare riferimento al corrispettivo
pattuito dalle parti e non certo al “valore normale” , cosicché il nostro
legislatore con la legge comunitaria 2008 – entrata in vigore il 29/7/2009
– ha deciso di anticipare eventuali censure da parte dei giudici italiani o
comunitari ed abrogare tout court la norma del decreto Bersani che, come si
è accennato, individuava nella valutazione dell’OMI la “corretta base
imponibile”.
Allo stato, dunque, per le compravendite immobiliari nelle quali la parte
acquirente sia un’impresa, ma anche nell’ipotesi in cui i contraenti siano
bensì persone fisiche ma la cessione abbia ad oggetto un fabbricato non
abitativo (ad es. un negozio), il valore imponibile ai fini dell’iva, delle
imposte dirette e delle imposte di registro, è rappresentato dal
corrispettivo pattuito, fermi i normali poteri accertativi dell’Agenzia
delle Entrate sulla sua congruità.
Sarà anche utile rammentare che nelle compravendite di abitazioni, nelle
quali la parte acquirente sia una persona fisica, che non agisca però
nell’esercizio d’impresa, continua invece ad essere applicabile – almeno
per la determinazione del valore imponibile ad imposta di registro – il
valore derivante dalla capitalizzazione della rendita catastale, sempreché,
tuttavia, nell’atto si chieda di applicare la regola del c.d. “prezzo-
valore”, in base alla quale, come sappiamo, l’imposta verrà calcolata sul
valore catastale dell’unità, pur in presenza di un prezzo di cessione
superiore.
(s.lucidi)
