Sediva News del 26 settembre 2008
La tassazione del terreno lottizzato – QUESITO
Ho acquistato nel 2000 un terreno edificabile per il quale ho ottenuto nel
2007 l’autorizzazione comunale alla lottizzazione. Essendo in procinto di
cederlo (prima della fine dell’anno) vorrei sapere se dovro’ includere
nella prossima dichiarazione dei redditi il ricavato della vendita.
La risposta è affermativa, ma bisogna precisare che deve essere
assoggettato a tassazione – ed esattamente nella dichiarazione dei redditi
relativa all’anno in cui ne avviene la materiale riscossione – non già
l’intero prezzo ricavato, ma il solo ammontare dell’eventuale plusvalenza,
cioè la differenza tra il prezzo conseguito dalla cessione e quello di
acquisto del terreno, aumentato quest’ultimo di ogni altro costo inerente
il terreno stesso.
E però, attenzione, in questi casi è ammessa soltanto la tassazione
ordinaria, essendo esclusa sia quella c.d. sostitutiva del 20% sia la
tassazione separata che può riguardare, invece, le cessioni di aree
edificabili: la plusvalenza, pertanto, si sommerà agli altri redditi
eventualmente dichiarati, anche ai fini naturalmente della liquidazione dei
saldi e degli acconti delle imposte da versare in base ai risultati finali
del Mod. Unico.
Riguardo alla determinazione dell’importo da dichiarare, dato che il
terreno è stato acquistato oltre cinque anni prima dell’inizio della
lottizzazione, il costo di acquisto da cui partire per il calcolo della
plusvalenza è costituito dal valore normale (in pratica, il valore
commerciale) del terreno al quinto anno anteriore all’inizio della
lottizzazione, che nel Suo caso, stando alle indicazioni del quesito, è il
2002, essendo intervenuta nel 2007 l’autorizzazione comunale, che segna
l’inizio dell’iter amministrativo della lottizzazione del terreno (tutta la
complessa procedura, del resto, terminerà soltanto con la stipula della
relativa convenzione di lottizzazione, che notoriamente è l’atto che
prevede gli oneri a carico del privato relativi all’urbanizzazione
dell’area).
Detto per inciso, la più favorevole tassazione riservata alle cessioni di
terreni lottizzati – rispetto a quella che colpisce le cessioni di
“semplici” aree edificabili, per le quali, come è noto, il calcolo della
plusvalenza viene fatto con riferimento al costo di acquisto originario,
anche laddove quest’ultimo sia intervenuto oltre i cinque anni anteriori
alla cessione – costituisce il “premio” che l’ordinamento riserva a chi
lottizza un terreno, e questo soprattutto in considerazione della
complessità della vicenda lottizzatoria e dei non lievi oneri che comporta.
Infine, concludendo sul quesito, per la determinazione del valore normale
alla data che si è sopra individuata è bene ricorrere alla perizia di un
tecnico abilitato al fine di opporre al Fisco, in caso di controlli, una
buona dimostrazione della correttezza del calcolo della plusvalenza
imponibile.
(v.pulieri)
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