Sediva News del 16 maggio 2008

Agevolazioni prima casa salve, se l’immobile è inabitabile per “forza
maggiore”.

Le “agevolazioni prima casa” (come, ad esempio, quelle del pagamento
dell’imposta di registro o dell’Iva in misura ridotta, rispettivamente, del
3% in luogo del 7% e del 4% in luogo del 10%) in sede di acquisto di un
appartamento, come è noto, sono condizionate, tra l’altro, all’ubicazione
dell’immobile nel comune in cui l’acquirente ha la residenza ovvero
dichiari di stabilirla entro diciotto mesi dal rogito di acquisto.

In questa seconda ipotesi, quindi, l’acquirente è tenuto – entro il detto
termine – a trasferire la residenza in quel comune, pena la sua decadenza
dall’agevolazione, con conseguente recupero di maggiore imposta, sanzioni e
interessi.

Ora, in presenza di un impedimento non dipendente dalla volontà
dell’acquirente, che non consenta a quest’ultimo il trasferimento della
residenza entro il termine, l’agevolazione sarebbe ugualmente revocata? In
una recente risoluzione, l’Agenzia delle Entrate si è soffermata sugli
eventi impeditivi (del trasferimento della residenza) che non comportano
appunto la perdita del beneficio, affermando in particolare – anche alla
luce della giurisprudenza della Cassazione – che il mancato trasferimento
deve dipendere in primo luogo “da una causa di forza maggiore, sopraggiunta
in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto
dell’immobile” e, soprattutto, che l’evento impeditivo sia inevitabile,
oggettivamente imprevedibile, e naturalmente non imputabile al soggetto
tenuto al trasferimento della residenza.

Tale evento, pertanto, potrebbe ben consistere in un vizio dell’immobile
che ne impedisca oggettivamente l’abitabilità per la presenza – ed era
proprio questo il caso concreto esaminato dalla risoluzione – di abbondanti
infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto, sopraggiunte successivamente
alla data di stipula dell’atto di acquisto, oggettivamente non prevedibili,
né imputabili ad atti o comportamenti dell’acquirente.

Evidentemente, però, la sopraggiunta condizione obiettiva di inabitabilità
dell’immobile deve essere adeguatamente documentata (ad esempio da un
verbale della Polizia municipale) e tuttavia deve esserne anche conseguita
– sembra essenziale – la revoca dell’abitabilità eventualmente rilasciata
in precedenza.

(s.civitareale)

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