Sediva News del 13 marzo 2008

Ai fini della detrazione irpef 36%, per gli acconti sul prezzo
di acquisto di beni ristrutturati è richiesta la registrazione
del contratto preliminare

Come si è detto altre volte, tra le opere interessate dalle detrazioni
irpef del 36% (recentemente prorogate per un triennio dalla Finanziaria
2008) degli oneri sostenuti figurano anche le spese di realizzazione di
box o posti auto che siano pertinenze di unità abitative (anche se di
proprietà comune); e, laddove il box o il posto auto non sia realizzato in
economia, ma venga acquistato da un’impresa di costruzioni (che lo abbia
realizzato), la detrazione non spetta sull’intero prezzo di acquisto, ma
sulle sole spese di realizzazione e a condizione che esse siano comprovate
da apposita attestazione rilasciata dall’impresa venditrice.
Sempre la Finanziaria 2008, poi, ha riammesso al bonus le opere di
ristrutturazione riguardanti un intero edificio ed eseguite – dal 1°
gennaio 2008 al 31 dicembre 2010 – da imprese di costruzione o di
ristrutturazione (ovvero da cooperative edilizie), le quali provvedano poi
a vendere (ovvero, nel secondo caso, ad assegnare) – non oltre il 30
giugno 2011 – le singole unità immobiliari comprese nel fabbricato (inclusi
eventuali box pertinenziali) oggetto dell’intervento; in tali ipotesi la
detrazione irpef va tuttavia calcolata sul 25% del prezzo risultante nel
rogito di compravendita (o di assegnazione) e sempre, beninteso, per
l’importo massimo di 48mila euro per unità immobiliare.
Senonchè, stando alle tesi espresse in passato dall’Agenzia delle Entrate,
ed ora ribadite con la risoluzione n. 38/E dell’8 febbraio 2008, per
ambedue le tipologie di interventi (opere di realizzazione ed opere di
ristrutturazione) gli eventuali pagamenti in acconto effettuati prima della
stipula del contratto definitivo non possono essere conteggiati ai fini
della detrazione qualora le parti non abbiano avuto cura di formalizzare
tra loro anche un contratto preliminare di vendita conferendo pertanto a
quest’ultimo una data certa con la registrazione.
Questa posizione del Fisco sembra, per la verità, piuttosto rigida ed
ispirata ad eccessivo formalismo, specie per i casi in cui il rogito
definitivo intervenga nello stesso periodo di imposta nel corso del quale,
pur anticipatamente, siano stati pagati eventuali acconti prezzo e nel
rogito siano richiamati importi e date di versamento di questi ultimi.
Ancor meno la tesi sembra condivisibile laddove una somma sia stata versata
bensì anteriormente rispetto alla data del rogito, ma, come non di rado
accade, a mero titolo di caparra confirmatoria, da valere in conto del
prezzo soltanto alla stipula del contratto definitivo di vendita.
E però, come spesso siamo costretti ad ammettere, combattere con
l’Amministrazione finanziaria battaglie del genere può essere oneroso e
dall’esito in ogni caso mai certissimo, e quindi può valere la pena –
quando si pagano acconti di una qualche consistenza sul prezzo di acquisto
di box pertinenziali e/o immobili ristrutturati dall’impresa cedente, e si
intenda detrarre anch’essi ai fini irpef – provvedere senz’altro alla
registrazione del contratto preliminare, anche perché ormai, come sappiamo,
il prezzo effettivo di cessione coincide generalmente con quello dichiarato
sia nel preliminare, che nel rogito definitivo.
(v.salimbeni)

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