Sediva News del 22 ottobre 2007

Agevolazioni “prima casa”: la cessione della sola nuda proprietà entro il
quinquennio riduce lo sconto.

Chi ha comprato un appartamento usufruendo delle agevolazioni “prima casa”
e ne vende la nuda proprietà prima che siano trascorsi i “fatidici” cinque
anni dall’acquisto, mantenendone quindi l’usufrutto, perde parzialmente lo
sconto d’imposta ottenuto in sede di acquisto: questa è la posizione
dell’Agenzia delle Entrate espressa in una recente risoluzione.
La perdita delle agevolazioni (che conosciamo benissimo e non è dunque il
caso di ripetersi) non avviene dunque per l’intero, ma riguarda soltanto
l’importo corrispondente al valore che il diritto di nuda proprietà
(determinato con i soliti coefficienti) aveva al momento dell’acquisto
del bene.
Quindi, ad esempio, se l’appartamento e’ stato acquistato nel 2005 per
200mila euro da un soggetto nato nel 1939, l’usufrutto – a quel tempo –
valeva 90mila euro, cioè il 45% del valore della piena proprietà
dell’immobile, mentre quello della nuda proprietà – per differenza –
valeva 110mila euro, cioè il residuo 55% del tutto. La decadenza dai
benefici “prima casa” (che comporta il recupero delle maggiori imposte
altrimenti dovute e l’applicazione della soprattassa del 30% delle stesse)
riguarderà quindi la sola parte di prezzo pagato al momento dell’acquisto
imputabile alla nuda proprietà (110mila euro, nell’esempio fatto).
Ora, dovendo naturalmente prendere atto di una risoluzione del genere, ci
pare che, alla luce di tale interpretazione, chi cede la sola nuda
proprietà non potrebbe evitare il recupero (parziale, come già rilevato)
dell’agevolazione neppure riacquistando entro il fatidico anno la nuda
proprietà di un altro immobile (da adibire anch’esso, evidentemente, ad
abitazione principale), dato che l’agevolazione è stata già goduta, sia
pure per il solo usufrutto, e che questo non viene invece ceduto.
Insomma, senza farla troppo lunga su un tema sempre molto complicato,
sembra che la posizione assunta dall’Amministrazione finanziaria rischia
di discriminare chi cede entro il quinquennio dall’acquisto la sola nuda
proprietà (che si vedrebbe recuperate le agevolazioni con tanto di
sanzione, come si è visto, senza la possibilità di evitare questo effetto
riacquistando entro l’anno la nuda proprietà di un altro immobile da
adibire ad abitazione principale) rispetto a chi, invece, cedendo la piena
proprietà dell’immobile vedrebbe salve le agevolazioni ottenute al momento
dell’acquisto e – per di più – il riconoscimento del credito d’imposta.
In ogni caso, però, se il Fisco non cambia idea, le cose stanno proprio
come si è detto.

(v.salimbeni)

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