Sediva News del 18 ottobre 2007

Indennità di occupazione senza titolo: il trattamento ai fini dell’imposta
di registro.

Non è raro di questi tempi, per i proprietari di immobili, ritrovarsi con
case ancora occupate dai loro inquilini dopo la scadenza o la disdetta del
contratto di locazione.

In tali evenienze spetta al proprietario un’indennità, appunto chiamata di
“occupazione senza titolo”, il cui trattamento ai fini dell’ imposta di
registro dipende però dalla vera natura delle somme spettanti al
proprietario, e quindi, in pratica, dalle concrete modalità di svolgimento
del rapporto, specie nel periodo successivo alla scadenza del contratto.

Di recente è intervenuta sull’argomento una circolare dell’Agenzia delle
Entrate che ha enunciato un principio generale di riferimento per la
disciplina tributaria applicabile a queste somme.

In sostanza, se effettivamente si versa nell’ipotesi di occupazione senza
titolo (perché, ad esempio, il contratto di locazione è scaduto e,
soprattutto, non vi è alcuna intenzione da parte del proprietario di
proseguirlo o rinnovarlo), e quindi l’immobile è in realtà detenuto
dall’(ex)conduttore contro la volontà dell’(ex)locatore (tant’è che
quest’ultimo ha già avviato le procedure necessarie alla restituzione
dell’immobile), l’indennità assolve ad una mera ed univoca funzione
risarcitoria (del danno derivante dalla mancata utilizzazione del bene per
il periodo in cui dura l’occupazione), e pertanto non può essere
considerata il corrispettivo di un rapporto contrattuale.

In questo caso, in definitiva, la denuncia sconta l’imposta di registro del
3%, propria degli atti aventi genericamente contenuto patrimoniale (art. 9
– Parte prima della Tariffa), e questo – si badi bene – anche se la
misura dell’indennità è commisurata, per criterio legale e salva prova
contraria, all’ammontare dei canoni che sarebbero stati dovuti se il
rapporto contrattuale fosse proseguito.

Ma è anche possibile che – sempre tenuto conto del concreto atteggiarsi
del rapporto dopo l’avvenuta disdetta della locazione – emerga nondimeno la
volontà di proseguire il contratto perché (al contrario dell’esempio
precedente) il proprietario, poniamo, non ha intrapreso alcuna azione
volta al rilascio del bene.

In tale diversa evenienza, insomma, l’occupazione non può più definirsi
senza titolo, dato che il suo titolo lo troverebbe proprio nell’accordo
(magari soltanto verbale) tra il locatore e il conduttore di proseguire il
precedente rapporto, con la conseguenza che le somme spettanti al locatore
durante questo periodo di occupazione assumerebbero la natura di veri e
propri canoni di locazione, e come tali – esattamente come quelli
derivanti da contratti regolari – assoggettati all’imposta nella misura del
2%, con il minimo previsto di 67 euro.

(s.lucidi)

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