Sediva News del I ottobre 2007

L’appartamento in comodato al figlio – QUESITO

Intendo concedere in comodato gratuito a mio figlio un appartamento di mia
proprietà consentendogli anche di affittarlo eventualmente a terzi, in
luogo di utilizzarlo personalmente. Quali sono in pratica le conseguenze
fiscali di queste operazioni, sia per me che per mio figlio?

La concessione in comodato gratuito di un bene immobile non comporta
notoriamente il trasferimento della proprietà del bene stesso al
comodatario che ne diventa, infatti, un semplice utilizzatore, anche nel
caso – attenzione – in cui gli venga concessa la facoltà di affittarlo a
terzi.
Detto questo, le conseguenze fiscali dell’operazione – ci sembra – sono
assai diverse, sia per il comodante che per il comodatario, secondo che
quest’ultimo decida di utilizzare personalmente l’appartamento ovvero di
darlo in locazione ad altri.
Chiariamo subito che in ambedue le ipotesi sarà soltanto il comodante-
proprietario a scontare l’ici e, quindi, per questa imposta nulla cambia
nelle due situazioni, mentre le cose vanno ben diversamente con riguardo
alle imposte dirette.
Infatti, nel caso in cui il comodatario utilizzi personalmente l’immobile è
escluso evidentemente qualsiasi obbligo fiscale da parte sua, mentre il
comodante (il padre, nell’esempio) potrà godere della deduzione-irpef
prevista per le abitazioni principali (che spetta, come sappiamo, anche
per le unità immobiliari destinate ad abitazione principale dei soli
familiari del contribuente), a meno che naturalmente egli non ne
usufruisca già per altro immobile (adibito a propria abitazione
principale), perchè in tale evenienza sconterebbe l’irpef
sull’appartamento in misura piena e quindi in base alla rendita catastale
rivalutata del cinque per cento ed aumentata di un terzo (trattandosi,
infatti, di un’unità immobiliare a disposizione).
Diversamente, se dunque il figlio concede a sua volta in locazione
l’appartamento a terzi, il padre non potrà comunque più usufruire della
deduzione-irpef per le abitazioni principali (proprio perché, come è
ovvio, il figlio non abita l’appartamento), e sconterà quindi l’irpef in
misura piena sull’unità immobiliare (che verrebbe considerata in tal caso a
disposizione). Da parte sua, il figlio pagherà però l’irpef sull’affitto
percepito dichiarandolo, tuttavia, non tra i redditi fondiari – perchè
l’immobile non è di sua proprietà – ma tra quelli diversi (quadro L – rigo
RL9); inoltre, egli non usufruirà dell’abbattimento del 15% del canone di
locazione che è previsto soltanto per le locazioni degli immobili di
proprietà del dichiarante.
Prima di chiudere, qualche ulteriore precisazione.
Il comodato (gratuito) di un bene che ne consenta al comodatario, non
soltanto il semplice godimento (come è nel normale svolgersi di questi
rapporti), ma anche lo sfruttamento economico attraverso, per l’appunto, la
sua locazione a terzi (prerogativa invece tipica del proprietario del
bene), potrebbe ingenerare nel Fisco il sospetto che l’operazione sia stata
realizzata per ragioni di convenienza fiscale, al solo scopo cioè di
far apparire come titolare del reddito derivante dai canoni di locazione
una persona diversa (il comodatario) da quella (il comodante) che poi ha
l’effettivo possesso e la concreta disponibilità di quegli stessi redditi.
Insomma, potrebbe insorgere il dubbio che il comodatario sia stato
interposto fittiziamente tra il proprietario e l’inquilino – sempre per le
richiamate ragioni di convenienza fiscale – e che, pertanto, nel concreto
il rapporto intercorra soltanto tra il proprietario e l’inquilino, con il
rischio che l’amministrazione disconosca il rapporto di comodato, imputando
conseguentemente i canoni di locazione direttamente al comodante e
contestando a quest’ultimo l’omessa loro indicazione nella dichiarazione
dei redditi.
Cosicché, in definitiva, operazioni di questo genere dovrebbero essere
“accompagnate” dalla precostituzione di una documentazione adeguata che
asseveri l’effettiva disponibilità dei canoni di locazione da parte del
comodatario, ad esempio provvedendo a redigere per iscritto (e a
registrare) il contratto di comodato (imprescindibile per il comodatario
ove intenda porre in essere validamente un contratto di locazione con il
terzo), ma anche scegliendo modalità di riscossione dell’affitto da parte
sua ( bonifici bancari, o versamenti in c/c postale, su conti intestati
al solo comodatario) che evidenzino univocamente quell’effettiva
disponibilità delle somme riscosse dal conduttore.

(s.civitareale)