Sediva News del 18 settembre 2007
Cessioni di immobili strumentali: nuove norme sulla fatturazione.
Dal prossimo 1° ottobre cambiano le regole per la fatturazione delle
cessioni di fabbricati strumentali (uffici e negozi) quando sia il cedente
che il cessionario siano ambedue soggetti iva ed il primo opti nel rogito
per l’assoggettamento ad iva della cessione (sul problema in generale, v.
Sediva news del 25/07/2007).
Quindi, nulla è mutato in tema di fatturazione nei casi di obbligatoria
imponibilità iva (quando, ad esempio, l’imprenditore ceda un immobile
strumentale ad un privato), né in quelli di auto-assegnazione dell’immobile
e passaggio di quest’ultimo dalla sfera dell’attività a quella personale
(come accade quando un titolare di farmacia ceda l’esercizio ad un terzo
mantenendo la proprietà del locale), cosicché le tipologie di vicende ora
elencate continuano ad essere disciplinate da fatture redatte secondo le
regole “tradizionali”, quindi con l’esposizione dell’imponibile e dell’iva.
Invece, per effetto di un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate di poco
tempo fa, alle cessioni immobiliari operate, ad esempio, tra imprese e dove
– lo ripetiamo – in luogo dell’esenzione il cedente opti per
l’imponibilità, si applicherà ora il particolare sistema del “reverse
charge” (letteralmente: inversione dell’obbligo) per il quale, per
l’appunto, gli obblighi di fatturazione e versamento del tributo vengono
sostanzialmente “trasferiti” dal cedente/venditore
all’acquirente/cessionario dell’immobile stesso.
Insomma, dal 1 ottobre 2007 il cedente emetterà una fattura senza
evidenziarvi l’iva e riscuoterà il prezzo dell’immobile al netto
dell’imposta (senza quindi incassarla dalla controparte), mentre
l’acquirente integrerà la fattura stessa applicando l’iva e provvederà alla
doppia registrazione, sia, cioè, sul registro vendite che sul registro
acquisti, realizzando così la neutralità dell’imposta.
In questo modo, l’iva a credito registrata sul registro acquisti (da
portare in detrazione) è perfettamente “compensata” dall’ iva a debito
generata dalla registrazione sul registro vendite e nulla è dovuto
all’Erario da parte dell’ acquirente (con riguardo all’operazione di
cessione dell’immobile) in termini di versamento dell’imposta; così
operando, l’iva sulla cessione dell’immobile viene assolta nei confronti
del Fisco in capo ad un solo soggetto (l’acquirente, cioè) senza che sia
necessario il materiale passaggio di denaro tra acquirente e venditore.
Si raggiunge così anche lo scopo di monitorare più facilmente operazioni
del genere – che presentano, come è agevole comprendere, un rilevante
ammontare di imposta – concentrando gli adempimenti sostanziali di
fatturazione e versamento del tributo in capo ad una sola delle parti del
negozio, scoraggiando eventuali intenti evasivi.
Concludiamo, ricordando ad ogni buon fine che la novità qui commentata non
riguarda in ogni caso gli acquisti di immobili strumentali operati mediante
ricorso al leasing, che continua, quindi, ad essere regolato da fatture
emesse dalla società concedente secondo le norme comuni.
(f.lucidi)
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