Senza l’opzione nell’atto di vendita, la cessione di un immobile strumentale resta esente dall’iva – QUESITO

Sediva News del 25 luglio 2007

Senza l’opzione nell’atto di vendita, la cessione di un immobile
strumentale resta esente dall’iva? – QUESITO

Ho venduto un negozio (Cat. C1) acquistato nel 2001 (ed inserito tra i
beni della farmacia) ad un’altra impresa individuale, ma nell’atto di
cessione ho omesso di esercitare l’opzione per l’assoggettamento ad iva del
prezzo, come invece mi era stato consigliato di fare (ed il notaio,
chissa’ perche’, non ha ritenuto opportuno rammentarmelo). Quali sono le
conseguenze?

Sul piano generale, bisogna premettere che chi vende un locale costituente
bene strumentale dell’impresa individuale da lui svolta è necessario
verifichi preliminarmente se l’acquirente intende operare l’acquisto nella
veste – diciamo – di “privato”, ovvero anche lui come imprenditore
(volendo perciò anch’egli destinare l’immobile all’esercizio
dell’attività).
Nel primo caso, infatti, il venditore – esclusa qualsiasi facoltà di
opzione da parte sua – dovrà obbligatoriamente fatturare con iva la
vendita, assoggettando quindi il corrispettivo all’imposta; nel secondo,
egli sarà invece tenuto ad accertare se l’ acquirente-imprenditore, per il
tipo di attività esercitata, benefici o meno di una percentuale di
detrazione dell’ iva superiore al 25%.
Per illustrare meglio quest’ultima notazione, va ulteriormente precisato
che stiamo parlando di quella percentuale dell’iva pagata ai fornitori che
un’impresa,secondo l’attività svolta, ha diritto mensilmente (o
trimestralmente ) di detrarre dall’iva incassata dai clienti, talchè, ad
esempio, la farmacia – salvi casi particolarissimi – gode notoriamente di
una percentuale di detrazione del 100%, mentre, per fare l’esempio
opposto, per un laboratorio di analisi costituito in srl o snc la
percentuale è uguale a zero perché le sue prestazioni di servizi sono
esenti dall’iva.
Tornando ora alla verifica della situazione-iva dell’acquirente-
imprenditore, ove questi goda, come accennato, di una detrazione superiore
al 25%, il venditore dovrà ben valutare se fatturare o meno con iva la
cessione, dato che, in caso affermativo, egli eserciterà la famosa opzione
e applicherà perciò sul prezzo l’aliquota iva, in linea di massima, del
20%; diversamente, ove quindi non intenda fatturare con iva, non
eserciterà bensì l’ opzione ma – subentrando il regime “naturale”
dell’operazione che è quello dell’ esenzione dall’imposta – potrà
trovarsi costretto a “restituire” una certa quota dell’iva pagata a suo
tempo sull’immobile (e da lui successivamente, secondo le regole,
detratta), ed esattamente nell’importo corrispondente a tanti decimi
quanti sono gli anni mancanti al compimento di un decennio
dall’acquisto.
Cosicché , ipotizzando che l’immobile sia stato acquistato nel 2005 e
nell’anno stesso sia stata detratta l’iva inerente all’acquisto, pari a
250.000 euro, il venditore dovrà ora riversare il tributo (in sede di
liquidazione del saldo della dichiarazione iva per il 2007, da pagare
entro il 16 marzo 2008) nell’ammontare pari ad € 250.000/10×8=200.000.
Fatte queste premesse – tutt’altro che di agevole comprensione, ma la
materia in genere
è questa e, perdipiù, il tema specifico è di per sé nuovissimo e privo di
qualsiasi precedente giurisprudenziale – è ora il momento di scendere
nello stretto merito del quesito, ricordando che la legge-iva (art. 10,
n. 8-ter, lett.d) prevede che l’ opzione per l’assoggettamento all’imposta
debba essere espressamente manifestata dal cedente nell’atto stesso di
vendita, e che, in difetto, il regime “naturale”, come accennato poco fa,
sia quello dell’ esenzione, con la conseguenza più immediata e rilevante
(sopra illustrata) di far scattare a carico del venditore (che non ha
esercitato l’ opzione) l’obbligo – se l’acquisto è stato da lui effettuato
da meno di 10 anni – di rettificare oggi l’iva detratta allora,
“restituendo” perciò al Fisco quei tanti decimi dell’iva di cui si è detto
nell’esempio proposto per quanti sono gli anni che mancano al compimento
del decennio.
Nel Suo caso, pertanto, non potendo neppure invocare la facoltà di
emettere soltanto ora (successivamente e separatamente, cioè, rispetto al
rogito) la fattura di vendita con iva (dato che il c.d. comportamento
concludente qui non può rilevare per ragioni ancor più complicate da
illustrare), sembra purtroppo che non Le resti granchè d’altro che versare
entro il 16/03/2008 l’importo corrispondente a quattro decimi (pari alle
annualità – 2008/2011 – mancanti al compimento di dieci anni
dall’acquisto) dell’iva da Lei allora pagata e detratta.
Resta un ultimo dubbio, che riguarda l’ipotesi in cui l’acquirente ed il
venditore stipulino oggi un contratto – perciò, per definizione, d’accordo
tra loro – che si presenti come integrativo del primo e dichiaratamente
diretto ad esplicitare l’esercizio da parte del venditore dell’ opzione per
l’assoggettamento del prezzo ad iva.
Ora, in tale evenienza potrebbe forse ammettersi la piena validità e
l’opponibilità al Fisco dell’ opzione, pur successivamente esercitata; e
questo sull’assunto che, a ben guardare, il secondo rogito – proprio
perché integrativo del primo – costituisce anch’esso l’ atto di vendita
cui la legge-iva si riferisce; e però, potrebbe forse sostenersi anche il
contrario, sull’opposto assunto che la fattispecie contrattuale inerente
alla vendita si sia definitivamente perfezionata – almeno ai fini dell’
opzione – con il primo rogito, rendendo inutile, sotto questo profilo, il
secondo.
Ogni dubbio, insomma, sembra lecito, ma saremmo tentati francamente –
salvi ulteriori e migliori approfondimenti – di propendere a favore del
primo corno del dilemma, anche se, ben s’intende, occorrerebbe in ogni
caso – per quanto appena rilevato – il consenso dell’acquirente (e non è
affatto detto che egli abbia sempre l’interesse a concederlo…) ,
escludendo invece qualunque validità ad un’ opzione esercitata dal
venditore in forma di atto unilaterale e comunque esterno al rogito di
vendita.

(g.bacigalupo-s.civitareale)