Si’ al prezzo-valore sul conguaglio per le abitazioni assegnate a seguito di divisione.

Sediva News del 22 giugno 2007

Si’ al prezzo-valore sul conguaglio divisionale per le abitazioni.

Con una pregevole risoluzione (n. 136 del 14/06/2007), in risposta all’
interpello di un notaio, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, quando –
per effetto della divisione – ad un coerede (la risoluzione si rivolge,
come l’ interpello, ad una comunione ereditaria, ma il discorso va esteso
pari pari a tutte le comunioni, e pertanto a tutte le divisioni) sia
assegnata un’ abitazione (non perciò un negozio, né un locale) che
comporti a suo carico il pagamento di un conguaglio in denaro, l’imposta
di registro sull’importo riferito all’immobile può essere pagata
dall’assegnatario in base al mero suo valore catastale, e non sul valore
effettivo (è il criterio del c.d. prezzo-valore, che tutti abbiamo ormai
imparato a conoscere, e di cui, nelle cessioni di abitazioni effettuate
tra privati, e – dal 1° gennaio 2007 – più semplicemente a favore di
privati, il cessionario può chiedere l’applicazione in sede di stipula del
rogito, facendo risultare in quest’ultimo la scelta operata).
Le conclusioni dell’Amministrazione finanziaria valgono dunque
indifferentemente sia per le divisioni contrattuali (per le quali, sembra
opportuno ricordarlo, è richiesta dal codice la forma scritta ad
substantiam e comunque esse sono soggette a trascrizione se hanno
riguardato immobili e/o mobili c.d. registrati, come le autovetture, gli
aeromobili e le imbarcazioni), sia per quelle operate dal de cuius (con
disposizioni testamentarie soprattutto particolari, come i legati, e quindi
non certo con divisioni inter vivos, soppresse dal codice vigente) e sia
per le divisioni disposte con sentenza dal giudice (quando un comunista –
così si chiama il partecipe ad una comunione – intendendo sciogliere il
rapporto, magari per quelle grandi difficoltà di “convivenza” che talora
emergono nelle comunioni, sia costretto a citare in giudizio tutti gli
altri partecipi).
Quindi, un conguaglio a favore di un condividente e a carico di un altro
può derivare allo stesso modo dalla volontà dei partecipi alla comunione
(e perciò dal contratto), o direttamente dal testatore (che però, per il
perverso gioco incrociato delle legittime, della disponibile e delle
donazioni , dirette o indirette, da lui disposte in vita, corre talora il
rischio di dividere male i suoi beni…), ovvero da un provvedimento
giudiziario (che da par suo consegue spesso ad un giudizio lungo e oneroso,
come è vero che le cause ereditarie possono durare ben oltre dieci
anni…).
Soffermandoci qui in ogni caso – specie sotto il profilo fiscale – sulle
divisioni ex contractu tra coeredi, perché fortunatamente più frequenti,
può dunque accadere che all’interno del negozio divisionale le
assegnazioni dei beni ereditari a uno o più condividenti si accompagnino
al pagamento di conguagli a favore di uno o più altri condividenti; e
questo si verifica naturalmente quando il valore del bene ricevuto dal
singolo coerede, e quindi a lui assegnato, ecceda quello della “giusta
quota divisionale”, cioè del valore proporzionalmente spettante a ciascun
condividente.
In questi casi, ferma la liquidazione dell’ imposta di divisione (che
colpisce in ragione dell’1% il valore complessivo dei beni che gli eredi
hanno inteso dividere includendoli perciò nel contratto, ma che possono
anche non esaurire l’intera “massa” ereditaria, dato che può talvolta
rivelarsi utile procedere con successive divisioni parziali o a
stralcio), sull’ammontare del conguaglio in denaro i condividenti
(vedremo meglio tra un momento chi di loro ) devono versare l’imposta di
registro nelle aliquote esattamente corrispondenti a quelle previste per i
vari tipi di cessione a titolo oneroso, ed è pertanto variabile in
funzione dei diversi beni (ereditari) cui il conguaglio stesso sia
riferibile.
Pensiamo, ad esempio, a tre fratelli – coeredi in ragione di un terzo
ciascuno – che procedono alla divisione di beni (tutti o alcuni, come
appena accennato) relitti dal padre (sinora ovviamente posseduti in
comunione), e valutati complessivamente 1.110, e per effetto della quale
Tizio riceve un’unità abitativa (di valore effettivo pari a 660 e di
valore catastale pari a 250), a Caio viene assegnata la quota, magari, di
una società di farmacisti (valore effettivo 450), e Sempronio beneficia
di un conguaglio di 370 (che costituisce evidentemente la “giusta quota
divisionale”) posto a carico di Tizio per 290 e di Caio per 80.
Ebbene: a) il contratto sconta – diciamo, a monte – un’ imposta di
divisione pari a 11,1 (1% di 1.110),
che è a carico di tutti i condividenti in proporzione alla quota posseduta
da ciascuno (che, per quanto detto, in questo caso è uguale); b) Sempronio
non paga nulla perché lui è sostanzialmente il venditore sia dell’immobile
che delle quote sociali; c) Caio liquida probabilmente lo 0,14% di 450 per
imposta di bollo e sicuramente l’ imposta di registro su 80 (che è la
frazione del conguaglio riferita alla quota sociale) ma nella misura fissa
( di € 168,00), perché così sono tassate le cessioni di quote sociali;
d) Tizio, infine, paga le imposte ipo-catastali del 3% (o in misura fissa
se per lui si tratta della prima casa) sul valore effettivo
dell’immobile di 660 (o sul valore catastale di 250?), nonché quelle di
registro del 7% (l’aliquota relativa alle compravendite immobiliari, che
scende però al 3% se prima casa), le quali non saranno tuttavia calcolate
sull’intero 290 (che è la residua frazione del conguaglio riferita
all’abitazione), perché, come si è ricordato all’inizio, l’Agenzia delle
Entrate ha ora precisato che anche per il conguaglio può appunto valere il
sistema del prezzo-valore, con la conseguenza – chiarisce ulteriormente
l’Amministrazione finanziaria – che la base imponibile può essere
determinata proporzionalmente con riguardo al valore catastale.
Stando sempre all’esempio, avremo quindi la seguente proporzione: 660
(valore effettivo immobile): 290 (conguaglio riferibile all’immobile) =
250 (valore catastale immobile) : X (conguaglio imponibile), dove X è pari
a 109,85, ed è pertanto su tale minor importo che Sempronio pagherà il suo
7%.
Beninteso, però, i condividenti finiscono spesso nel concreto per
concordare di ripartirsi l’intero carico fiscale inerente alla divisione
in pari quota tra loro, anche perché, giova rammentarlo, tra le parti di
un contratto vige sempre – a favore dell’Amministrazione finanziaria – il
principio della solidarietà degli oneri fiscali.
Infine, si sarà forse rilevato che non è stata qui da noi ipotizzata la
sussistenza nella massa comune di una farmacia o di una qualunque azienda
individuale, ed il perché è semplice (ma al tempo stesso molto
complesso): il decesso del titolare di un’impresa, salvi casi del tutto
particolari (e meritevoli di trattazioni altrettanto specifiche), comporta
l’insorgenza di diritto – tra tutti gli eredi (esclusi i minori e chi di
loro riesca acrobaticamente ad escludersi dalla gestione dell’esercizio) –
di una società di fatto (da regolarizzare però al più presto in una snc o
in una sas), la quale – almeno sotto l’aspetto tributario, perché su
quello civilistico le cose starebbero per la verità in modo molto diverso –
sottrae immediatamente l’azienda alla comunione come tale (che – per essa –
si trasforma infatti ope legis, sin dalla data di apertura della
successione, appunto in una società di persone), e quindi la sua
assegnazione ad uno o a più coeredi dovrà seguire percorsi generalmente
lontani da quello della divisione, visto che in ordine all’azienda
costoro potranno ormai discutere e negoziare tra loro soltanto uti socii,
e non più quali partecipi ad una comunione. Con tutte le ben diverse
conseguenze che ne derivano.

(g.bacigalupo- s.lucidi)