Sediva News dell’11 giugno 2007
Il rinnovo della locazione commerciale dopo i primi sei anni – QUESITO
Ho rinnovato un contratto di locazione con il proprietario dei locali in
cui esercito la farmacia, redigendone uno nuovo .
Mi hanno tuttavia riferito che alla scadenza dei primi sei anni il
contratto può essere disdetto dal locatore anche senza addurre motivi.
E’ vero?
E’ vero che l’art. 29 della L. 392/78 consente al locatore di negare il
rinnovo (o rinnovazione, come dice la norma) del contratto alla scadenza
dei primi sei anni, ma tale facoltà è rigorosamente ed espressamente
circoscritta alle ipotesi in cui egli intenda adibire l’immobile ad
abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado, o
all’esercizio – da parte degli stessi soggetti – di un’attività
commerciale (e questo potrebbe essere evidentemente il Suo caso), oppure
demolire l’unità per ricostruirla e/o ristrutturarla integralmente.
Non ricorrendo tali condizioni, il contratto di locazione si rinnova
tacitamente per altri sei anni, ed è per questo, in definitiva, che si è
soliti parlare per le locazioni commerciali di una durata contrattuale di
“sei anni più sei”.
Nel Suo caso specifico, che ricorre peraltro abbastanza frequentemente
nel mondo della farmacia, e nel quale le parti hanno proceduto alla
formalizzazione di un nuovo contratto di locazione ma proseguendo il
rapporto sino ad allora in corso, va verificato se quel nuovo contratto ha
davvero (per usare il miglior vocabolario tecnico-giuridico) novato –
sulla base della volontà delle parti quale da esso desumibile – il
precedente, perché solo in tale evenienza potrà applicarsi, per il
contratto stesso, quel criterio del “sei più sei” ora accennato;
diversamente, alla scadenza dei primi sei anni di durata il locatore potrà
liberamente – ma pur sempre nel rispetto del termine ineludibile di un anno
di preavviso – disdire questo (solo in apparenza) “nuovo” contratto.
Ora, scendendo per un momento nel concreto, se quest’ultimo si risolve in
un mero aumento del canone, fermo tutto il resto, non Le sarà certo agevole
assumere l’intervenuta novazione del rapporto, e del resto la
giurisprudenza della Cassazione è in tal senso abbastanza rigida, e quindi
vale la pena tentare di articolare il nuovo contratto ben diversamente dal
primo, un’impresa comunque tutt’altro che…titanica.
(s.lucidi)
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