Sediva News del 2 marzo 2007
Gli accertamenti del Fisco sulle compravendite immobiliari.
L’Agenzia delle Entrate, tenuto conto delle novità introdotte in materia
dal primo decreto-Bersani (e anche, come vedremo, di quelle della
Finanziaria 2007), ha varato la circolare contenente le direttive per le
verifiche fiscali dei valori dichiarati negli atti di cessione immobiliare
e dirette ad accertare l’eventuale imposta di registro evasa.
Dopo aver precisato (chiarimento importante) che tutte le compravendite
immobiliari poste in essere fino all’11/08/06 (qualunque sia la
destinazione dell’unità oggetto della cessione e chiunque – persona fisica
o impresa – ne sia stato parte) sono impermeabili a qualsiasi accertamento
fiscale quando il valore di vendita ivi indicato non sia inferiore a quello
derivante dalla capitalizzazione della rendita catastale dell’immobile,
l’Amministrazione riepiloga gli atti che, ove stipulati dal 12/08/06 (data
in entrata in vigore della legge di conversione del decreto-Bersani) in
poi, sono invece “accertabili” dal Fisco, indicando in particolare: le
compravendite nelle quali anche una sola delle parti sia un’impresa o un
esercente attività artistica o professionale; le cessioni di terreni
(tutte); le cessioni di unità non abitative (ad esempio, negozi) e loro
pertinenze (tutte) anche perciò intervenute tra sole persone fisiche; le
cessioni di immobili di proprietà aziendale (tutte); le divisioni
ereditarie con previsione di conguagli (a meno che non sia stata richiesta
nell’atto l’applicazione della regola del c.d. prezzo-valore – v. Sediva
news del 18/07/2006 e 16/01/2007); le rinunce a diritti reali immobiliari
con efficacia traslativa.
Dunque, tanto per esemplificare, le cessioni di abitazioni intercorse tra
privati anche dopo l’11/08/06 continuano ad essere “inaccertabili”,
semprechè – è il caso di ribadirlo – vi figuri un valore di cessione
almeno pari a quello di capitalizzazione della rendita catastale.
Diversamente, quanto alle compravendite nelle quali anche una sola delle
parti sia un’impresa o un esercente attività artistica o professionale, la
circolare le dichiara bensì – come si è appena visto – tutte “accertabili”,
aggiungendo però, in pratica, che questo vale solo per quelle intercorse
tra il 12/08/06 e il 31/12/06, dato che, per effetto della Finanziaria
2007, le compravendite di abitazioni intervenute dal 1° gennaio di
quest’anno – quando, si badi bene, l’acquirente sia una persona fisica (che
agisca come tale) e il venditore sia foss’anche un’impresa o un
professionista (che agisca come tale) – “tornano” invece “inaccertabili” .
Inoltre, nel quadro di questo notevole ampliamento degli atti “accertabili”
ed anche allo scopo di selezionare preventivamente quelli da controllare,
l’Agenzia delle Entrate individua espressamente, come valore di
riferimento dell’ipotetico accertamento, quello contenuto nella banca
dati delle quotazioni immobiliari dell’ Osservatorio del Mercato
immobiliare dell’Agenzia del Territorio, mentre per le aree fabbricabili
gli Uffici potranno far riferimento alle determinazioni di valore adottate
al riguardo dai Comuni .
Pertanto, in soldoni, se una farmacia deve acquistare o vendere un locale
inerente all’esercizio dovrà ora prestare attenzione al valore indicato
nell’atto, perché, dal 12/08/2006, esso deve tener conto del “mercato”, e
non più della semplice capitalizzazione della r.c..
Sull’esercizio nel concreto dei poteri di controllo, infine, ci sarebbe
tanto da dire e tutto di grande rilievo, ma le solite esigenze di spazio ci
consigliano di limitarci per ora a qualche cenno sulle indagini di
carattere finanziario.
In particolare, previa autorizzazione del Direttore centrale
dell’accertamento o del Direttore regionale dell’Agenzia delle Entrate, i
verificatori potranno richiedere – in via telematica, attenzione – agli
istituti bancari, finanziari e alle Poste italiane (i dati di tutti i
nostri rapporti con questi istituti, giova rammentarlo, sono infatti ormai
disponibili nell’Anagrafe dei conti) qualsiasi notizia relativa alle
movimentazioni finanziarie (comprese quelle c.d. extra conto, come
assegni circolari, bonifici per cassa, acquisti di valuta estera, ecc…)
operate dai clienti/contribuenti che – per essere stati parte di una
compravendita immobiliare “accertabile” – diventano per ciò stesso esposti
alla verifica.
Per di più, tali indagini sono estensibili ai soggetti terzi, con specifico
riguardo a coloro che sono legati al contribuente da vincoli familiari,
quando l’Ufficio abbia motivo di ritenere che le movimentazioni
finanziarie di questi ultimi possano essere riconducibili a compravendite
immobiliari effettuate dal contribuente verificato.
Come si vede, in conclusione, quando oggi un imprenditore o un
professionista è parte in una compravendita immobiliare, e, in particolare,
egli – in tale sua qualità – acquista (da chiunque) o vende (a chiunque) un
immobile non abitativo, ovvero acquista (da chiunque) o vende (ad altra
impresa e/o altro professionista) un
immobile abitativo, il rogito o la scrittura privata sono soggetti ad
accertamento in ordine al valore di mercato dell’immobile, con la
conseguenza di “aprire” per ciò solo la vicenda a verifiche a
trecentosessanta gradi sulla sua persona fisica e/o sulla sua azienda e,
magari, anche sui suoi familiari e/o stretti collaboratori.
(s.lucidi)