Sediva News del 21 luglio 2006
La stretta della manovra-prodi per l’iva sul “mattone”.
Nelle news precedenti abbiamo anche accennato all’intervento del decretone
sull’iva inerente al settore immobiliare, anche se il Governo ha già
annunciato correzioni al testo originario in sede di conversione in legge,
a seguito, naturalmente, delle proteste degli operatori del mercato
“toccati” dal provvedimento.
Pur in attesa di conoscere l’esito finale dell’iter, vale comunque la pena
fare sinteticamente il punto su questo aspetto molto importante della
nostra vita di tutti i giorni.
Le novità e … Dal 4 luglio 2006, dunque, tutte le cessioni di fabbricati –
sia abitativi che strumentali – sarebbero esenti dall’iva, e,
conseguentemente, sarebbero state interamente “acquisite” dall’imposta di
registro, con la sola eccezione delle vendite di fabbricati operate dalle
imprese che li hanno costruiti ovvero da quelle che li hanno ripristinati
(purché effettuate entro cinque anni dalla data di ultimazione della
costruzione o dell’intervento di recupero).
Parimenti diventerebbero esenti tutte le locazioni di fabbricati, abitativi
e strumentali, ivi comprese le locazioni finanziarie (leasing).
… le conseguenze. Intanto, diciamo subito che nulla dovrebbe cambiare per
l’impresa che abbia acquistato (anche in leasing) prima del 4 luglio
l’immobile strumentale – detraendo a suo tempo l’iva sull’acquisto – e lo
stia attualmente utilizzando effettivamente nell’attività appunto come bene
strumentale; ma questo, ben si intende, fintanto che per l’immobile si
mantenga questa destinazione e non si decida, ad esempio, di venderlo o
darlo in locazione.
Invece, le imprese che alla data del 4 luglio sono proprietarie di un
immobile dato però in locazione, si vedrebbero pesantemente ridimensionato
– per effetto del mutamento di regime iva operato dalla Manovra – il
diritto alla detrazione dell’imposta pagata “a monte” sull’acquisto del
fabbricato, nonché sulle relative opere e servizi ad esso destinati.
Cosa cambierebbe in concreto. Come sappiamo, infatti, fino al 3 luglio la
locazione di un bene strumentale “per natura” posseduto da un’impresa era
soggetta ad iva al 20%; il che, evidentemente, consentiva l’integrale
detrazione sia dell’imposta pagata “a monte” sull’acquisto dell’immobile,
che di quella relativa alle opere ed ai servizi inerenti all’immobile e/o
alla locazione in generale. E dunque, l’ingresso della locazione nell’area
dell’esenzione iva avrebbe determinato – dal 4 luglio – due importanti
effetti negativi, l’uno per il futuro e l’altro per il presente.
Per il futuro, infatti, diventerebbe indetraibile sia l’iva assolta
sull’acquisto di un nuovo fabbricato destinato ad essere locato, sia quella
assolta sulle opere e servizi allo stesso destinate, sia, infine, quella
relativa agli acquisti di tutti gli altri beni e servizi riferibili alla
locazione.
Per il passato, invece, l’imposta già detratta su tutti i beni e i servizi
non ancora ceduti, nonché quella già pagata (e detratta) sul fabbricato per
il quale non siano decorsi nove anni da quello della sua entrata in
funzione, dovrebbe ora essere “restituita” per tanti decimi quanti sono
gli anni mancanti alla fine del decennio (anche se per tale “restituzione”
si potrebbero utilizzare non soltanto crediti per imposte e contributi
scaturenti dalle dichiarazioni annuali, ma anche i crediti iva risultanti
dalle liquidazioni periodiche). Quindi, in pratica, si sottrarrebbe alla
“restituzione” dell’iva soltanto chi avesse acquistato l’immobile (poi dato
in locazione) prima del 1996.
Senonchè, come accennato all’inizio e come del resto anticipato anche nei
giorni scorsi, queste novità riguardanti il “mattone” sono state oggetto di
un grande dibattito in sede di conversione, e anzi è ormai praticamente
certo che sarà lo stesso Governo a intervenire con opportuni emendamenti;
quindi, torneremo presto sull’argomento e lo scenario allora sarà ben
diverso da quello qui delineato.
(s.civitareale)