Sulla decorrenza dell’aggiornamento Istat del canone di locazione – QUESITO

Sediva News del 13 febbraio 2006

sulla decorrenza dell’aggiornamento Istat del canone di locazione – QUESITO

Nel 2002 ho trasferito i locali della mia farmacia ed ho concordato con il
proprietario dell’immobile locato il relativo canone di affitto.
Può il proprietario richiedermi gli “arretrati”dell’aggiornamento Istat per
gli anni precedenti sull’assunto che nel contratto avevamo previsto
l’adeguamento annuale del canone operante automaticamente e senza esplicita
richiesta?
Rispetto al momento della richiesta, quando dovrò iniziare a corrispondere
il canone adeguato e in che modo dovrà essere effettuato il calcolo del
nuovo canone?

Nel caso da Lei prospettato la clausola contrattuale di aggiornamento del
canone prevede testualmente – ci pare – che l’adeguamento debba operare
automaticamente e, quindi, senza alcuna espressa richiesta da parte del
locatore, cosicché, stando appunto alla lettera del contratto, la domanda
del locatore diretta alla riscossione anche degli arretrati relativi ai
quattro anni precedenti sembrerebbe ictu oculi fondata.
E invece, questa clausola è radicalmente nulla per violazione di una
norma imperativa di legge, cioè dell’art. 32 della L. 392/78 (si tratta,
evidentemente, della ben nota legge regolatrice della materia), che infatti
subordina espressamente l’aggiornamento del canone alla richiesta del
locatore, la quale – nella norma – si pone quindi come un onere a suo
carico, che, ove non assolto, esclude anche qualsiasi diritto del locatore
a pretendere il pagamento degli arretrati.
In particolare, l’art. 32 concede ai contraenti la facoltà di convenire
pattiziamente – e su richiesta del locatore – l’aggiornamento annuo del
canone in misura non superiore al 75% delle variazioni dell’indice Istat, e
questi due profili (richiesta del locatore e misura massima
dell’aggiornamento) sono sottratti all’autonomia negoziale delle parti, e
sono dunque non derogabili neppure in sede contrattuale.
Pertanto, dall’accennata nullità della previsione negoziale relativa
all’aggiornamento automatico del canone non discende affatto che il
contratto resti privo di qualsivoglia criterio di adeguamento in quanto,
per effetto del principio generale sancito dall’art. 1339 cod. civ., il
canone deve ritenersi soggetto tout court al dettato proprio dall’art. 32
della citata legge, e quindi al suo aggiornamento – su richiesta del
locatore – in misura pari al 75% delle variazioni Istat.
Per quanto La riguarda, perciò, la richiesta del locatore, formulata dopo
il quarto anno di durata del contratto, va ritenuta produttiva di effetti
sull’ammontare del canone dovuto soltanto a decorrere dal mese successivo
alla richiesta (escluso conseguentemente qualunque diritto agli arretrati)
e – quanto alle modalità di calcolo dell’adeguamento – deve valere, secondo
la migliore giurisprudenza, il criterio della cd. variazione assoluta,
secondo cui è necessario assumere come base sempre il canone iniziale ma
tenendo conto delle variazioni Istat (in ragione del loro 75%)
verificatesi nell’intero quadriennio.
In sostanza, e per concludere, l’omessa richiesta del locatore per gli anni
pregressi gli preclude bensì il diritto agli arretrati ma non quello ad un
aggiornamento del canone (sia pure a decorrere dalla mensilità successiva
alla richiesta) sulla base delle variazioni intervenute sugli indici Istat
nel corso di tutti e quattro gli anni.

(g.bacigalupo)