Sediva News del 16 dicembre 2005

il recesso anticipato del conduttore – QUESITO

I locali della farmacia mi sono stati concessi in locazione dal Comune per
la durata di sei anni a decorrere dall’1/1/2003; avendo oggi trovato la
disponibilità di locali a più ampia metratura e situati in posizione per me
più vantaggiosa, perché ubicati in una diversa frazione del comune (dove
c’è maggiore passaggio di utenti, rispetto al capoluogo dove mi trovo
ora). Vi chiedo se sia possibile risolvere il contratto anticipatamente,
motivando la disdetta anticipata proprio con il trasferimento
dell’esercizio.

Come sappiamo, in tema di “locazione di immobili urbani adibiti ad uso
diverso da quello di abitazione” (così vengono definiti dalla ben nota
legge 27/07/78 n. 392 i “contratti di locazione commerciale”) il contratto
si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni; tale rinnovazione – alla
prima scadenza – opera tuttavia automaticamente, salvo il diniego del
locatore consentito peraltro nei soli casi tassativamente previsti
dall’art. 29 della detta legge (mentre il conduttore può liberamente
disdire il contratto, con semplice preavviso di dodici mesi, già alla prima
scadenza); è per questo che comunemente si parla per questi rapporti di
una durata di “sei (anni) più sei (anni)”.
L’art. 27, però, dà facoltà alle parti di “consentire contrattualmente che
il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone
avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei prima della
data in cui il recesso (anticipato) deve avere esecuzione”; inoltre,
indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora
ricorrano gravi motivi, può liberamente recedere – sempre “in qualsiasi
momento” – con lo stesso preavviso semestrale.
Cosicché, per darLe una risposta adeguata, dovremmo conoscere il testo
del contratto di locazione intercorso tra Lei e il Comune, anche se,
evidentemente, dubitiamo che vi sia una previsione a Suo favore di “libero
recesso” ( e, del resto, generalmente i contratti di locazione
commerciale, troppo spesso standard, non contemplano questa facoltà).
Se così è, ravvisare nel trasferimento della farmacia uno di quei gravi
motivi, come Lei auspica, appare piuttosto problematico, a meno che questo
trasferimento dal capoluogo alla frazione non sia previsto (cosa, per la
verità, non molto verosimile, visto che Lei non ne ha fatto cenno) come
“decentramento“ o “modifica” di sede farmaceutica (ai sensi dell’art. 5, I
o II comma, della L. 362/91) dal provvedimento regionale di revisione della
pianta organica (perché in tal caso ci troveremmo in presenza del classico
“factum principis” che configurerebbe di per sé un “grave motivo”).
Diversamente, sarebbe invece un trasferimento ovviamente volontario (cioè,
“a domanda”, come previsto dall’art. 1 della L. 475/68, novellato dall’art.
1 della L. 3362/91) e dunque difficilmente in grado di giustificare il
recesso anticipato.
Beninteso, prima di esporsi al rischio di dover comunque corrispondere il
canone fino alla scadenza del primo periodo di durata del contratto di
locazione, sarà il caso che Lei tenti di raggiungere intese bonarie con il
locatore (che peraltro è il Comune, che può quindi rivelarsi nel concreto
una controparte…più morbida) per una definizione anticipata , altrettanto
bonaria, del rapporto.

(g.bacigalupo)

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